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Permis de construire : pas d’ensemble immobilier unique sans lien « fonctionnel » entre les terrains

CAA de BORDEAUX 

N° 16BX00643    
Inédit au recueil Lebon
1ère chambre – formation à 3
Mme GIRAULT, président
Mme Cécile CABANNE, rapporteur
M. NORMAND, rapporteur public
SELARL ETCHE AVOCATS, avocat

lecture du jeudi 24 mai 2018

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et Mme D…ont demandé au tribunal administratif de Pau d’annuler l’arrêté en date du 12 octobre 2012 par lequel le maire d’Anglet a accordé à la société par actions simplifiée (SAS) Gescopi l’autorisation, d’une part, de démolir une maison existante, et d’autre part, de construire un ensemble immobilier dénommé  » Les cottages d’Anadara  » composé de 13 logements d’une surface hors oeuvre nette de 1 945 m² sur les parcelles cadastrées section BM n° 144, 334 et 337, ainsi que l’arrêté en date du 13 juin 2013 par lequel cette même autorité a accordé un permis modificatif à la SAS Gescopi. Ils ont sollicité également l’annulation de l’arrêté en date du 12 octobre 2012 par lequel le maire d’Anglet a accordé à la société à responsabilité limitée (SARL) Aldim un permis de construire un ensemble de trois bâtiments pour un total de 55 logements d’une surface hors oeuvre nette de 4 434 m² sur les parcelles cadastrées section RM n° 192 et 523.

Par un jugement n° 1300560, 1300563 et 1301394 du 15 décembre 2015, le tribunal administratif de Pau a annulé l’ensemble de ces décisions.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 15 février 2016, et un mémoire complémentaire, enregistré le 22 août 2017, la Sarl Aldim et la SAS Gescopi, représenté par la Selarl Etche avocats, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Pau du 15 décembre 2015 ;

2°) de rejeter les demandes de M. et MmeD… ;

3°) à titre subsidiaire, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer et de fixer un délai pour régulariser les autorisations ;

4°) à titre infiniment subsidiaire, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, de prononcer une annulation partielle de l’autorisation et fixer un délai pour la régulariser ;

5°) de mettre à la charge de M. et Mme D…la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :
– les demandes de M. et Mme D…sont irrecevables ; ils ne justifient pas d’un intérêt pour agir ; une distance de 170 mètres sépare les projets de la propriété de M. et MmeD… ; les terrains d’assiette se situent dans une zone caractérisée par l’existence de plusieurs collectifs et par une densité d’urbanisation faisant obstacle à la visibilité du projet ; une visibilité partielle ne suffit pas à caractériser un intérêt à agir ; la voie empruntée par M. et Mme D…pour accéder à leur immeuble ne correspond pas à la voie de desserte des projets querellés ; les premiers juges se sont mépris sur l’importance du projet alors que le secteur est bâti et les constructions du projet de la société Gescopi ne dépassent pas le R + 1 ; par ailleurs, la rue des Grives n’est pas l’unique accès aux plages ; le tribunal ne caractérise pas l’intérêt à agir de M. et Mme D…à l’encontre du permis modificatif ; par ailleurs, leur action poursuit un objectif pécuniaire ; leur demande est tardive ; compte tenu du principe d’autonomie des personnes morales, les permis du 12 octobre 2012 ne sont pas intervenus en remplacement des permis délivrés les 1er décembre 2012 et 20 mars 2012 à la société ICB, et attaqués devant le tribunal par les requérants ; le permis de construire concernant les logements collectifs réduit de plus de 10 % le nombre de logements par rapport au permis délivré en 2011 ; les permis du 12 octobre 2012 étaient donc seulement astreints à la formalité de l’affichage, qui a par suite fait courir le délai ;
– les constructions envisagées par les sociétés Aldim et Gescopi ne constituent pas un ensemble immobilier unique ; il s’agit de constructions réalisées sur des assiettes foncières distinctes, par deux pétitionnaires ayant des personnalités morales distinctes sans que puisse être retenue la circonstance qu’ils ont le même gérant, avec des surfaces de plancher, des hauteurs et des offres de logements différentes ; les équipements et les réseaux de desserte en commun ne peuvent suffire à qualifier les projets d’ensemble immobilier unique ; le parti architectural n’est pas le même, quand bien même les projets sont réalisés par le même architecte ; les premiers juges ont dénié aux projets leur caractère complexe alors qu’ils poursuivent des finalités différentes ; en tout état de cause, ces projets ont été instruits simultanément et ont été délivrés le même jour ; le plan de masse des cottages fait apparaître la nécessité de passer par le terrain de la résidence Anadara ;
– dans la mesure où le permis initial respecte l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, le permis modificatif ne peut être annulé pour absence de base légale ;
– contrairement à ce qu’ont jugé les premiers juges, le projet porté par le permis modificatif n’est pas une résidence de tourisme au sens de l’article D. 321-1 du code du tourisme ; les maisons composant le projet de la société Gescopi ne sont pas constitutives d’un ensemble commercial, ni un établissement commercial classé ; la condition de la gestion par une personne unique fait également défaut ; la présence d’une remise, d’une buanderie, du local  » Key Holder  » ou d’une piscine ne suffit pas pour conclure que la résidence  » Les cottages d’Anadara  » serait une résidence de tourisme ;
– le permis modificatif ne méconnaît pas le règlement de la zone UB, qui est une zone mixte ; l’existence d’un secteur H dans la zone UB réservé aux hôtels et activités médico-sociales n’exclut pas que les hôtels soient autorisés en dehors de ce secteur H ;
– le non-respect des plans et indications du dossier de permis de construire de la société Aldim est sans influence sur la légalité de cette décision ;
– le dossier de demande de permis de construire de la société Aldim permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ; ce dossier n’avait pas à représenter dans un document graphique le projet voisin mais distinct de la société Gescopi ;
– les prescriptions imposées par le permis de construire délivré à la société Aldim ne modifient pas l’économie du projet ; l’avis du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) ne contient qu’un rappel des normes réglementaires applicables aux voiries de desserte pour l’approche des véhicules de secours et de lutte contre l’incendie ; le projet répond aux caractéristiques techniques énoncées dans l’avis du SDIS ; contrairement à ce qui est soutenu, les prescriptions du SDIS n’impliquent pas un déplacement des places de stationnement ni une modification des parkings souterrains ; enfin, le terrain étant plat, l’exigence d’une pente inférieure à 15 mètres est respectée ; l’irrégularité de la voie interne au projet Gescopi est sans influence sur la légalité du permis délivré à la société Aldim ;
– le permis de construire délivré à la société Aldim ne méconnaît pas l’article UB 3 du plan local d’urbanisme ; la largeur de l’allée du Coût, de 4 à 7 mètres, est suffisante puisqu’elle assure aisément la circulation de deux véhicules, des véhicules de chantier et des engins de lutte contre les incendies ; par ailleurs, plusieurs itinéraires permettent d’accéder et de sortir du projet ; enfin, le possible élargissement de la voie du Coût révèle une largeur déjà suffisante ;
– le permis de construire délivré à la société Aldim ne méconnaît pas les articles R. 111-21 du code de l’urbanisme et UB 11 du plan local d’urbanisme, en l’absence de style architectural particulier du secteur et au vu des nombreux logements collectifs d’une volumétrie plus importante que celui en litige ;
– conformément à l’article UB 12.3 du plan local d’urbanisme, le projet prévoit la création de 86 places de stationnement ; alors que le législateur n’a pas entendu imposer la construction de plus d’une aire de stationnement par logement social, il n’existe aucune obligation légale de créer des places destinées aux visiteurs pour ce type de logement ; est versée au dossier une attestation notariée prouvant l’acquisition en VEFA de 18 logements par l’Office 64 de l’Habitat ; pour les 37 logements collectifs, 15 places visiteurs ont été prévues alors que 13 étaient exigibles ; le projet consacre aux deux-roues une surface de 1,5 m² par logement ; un plan coté illustrant les places de stationnement des deux-roues n’est pas exigé comme pièce du dossier de permis de construire ;
– aucune méconnaissance de l’article R.111-21 du code de l’urbanisme n’est caractérisée au regard du caractère hétérogène du quartier, qui comporte des immeubles de R+3 à R+5 sans unité architecturale ;
– le dossier de demande de permis de construire de la société Gescopi permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ; ce dossier n’avait pas à représenter dans un document graphique le projet voisin mais distinct de la société Aldim ;
– le projet de la société Gescopi ne relève pas du champ de la législation applicable aux lotissements ; le projet n’emporte pas de division du terrain ; la réalisation de plusieurs constructions sur une parcelle ne s’analyse pas comme une division de propriété ;
– les prescriptions imposées par le permis de construire délivré à la société Gescopi ne modifient pas l’économie du projet ; l’avis du SDIS ne contient qu’un rappel des normes réglementaires applicables aux voiries de desserte pour l’approche des véhicules de secours et de lutte contre l’incendie ;
– pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, le permis de construire délivré à la société Gescopi ne méconnaît pas l’article UB 3 du plan local d’urbanisme ;
– le permis de construire délivré à la société Gescopi ne méconnaît pas les articles R. 111-21 du code de l’urbanisme et UB 11 du plan local d’urbanisme, en l’absence de style architectural particulier du secteur et des nombreux logements collectifs d’une volumétrie plus importante que celui en litige ;
– conformément à l’article UB 12.3 du plan local d’urbanisme, le projet prévoit la création de 20 places pour les logements individuels et trois places pour les logements sociaux et 5 places visiteurs ; le formulaire Cerfa et la notice descriptive justifient l’existence de trois logements locatifs sociaux ; la communauté d’agglomération était compétente pour délivrer une subvention en vertu de l’article L. 301-5-1 du code de la construction et de l’habitation et l’aide accordée sous la forme d’un PLS entre dans le champ d’application des articles L. 123-1-3 et R. 111-6 du code de l’urbanisme ;
– pour les motifs exposés précédemment, le permis de construire modificatif ne modifie pas l’affectation des logements en résidence de tourisme ;
– la délivrance du permis modificatif ne nécessitait pas de nouvel avis du SDIS ; en matière de permis de construire modificatif, l’administration n’est pas tenue de renouveler les avis qui ont présidé à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme originelle dès lors que les changements apportés à celle-ci ne nécessitent pas de consulter tel ou tel organisme ; le permis modificatif n’avait pas à intégrer les prescriptions techniques émises par le SDIS, lesquelles ne visent qu’à encadrer les modalités de réalisation de la construction projetée ; pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, le permis initial respecte les prescriptions du SDIS ;
– le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 12 du plan local d’urbanisme est inopérant à l’encontre du permis modificatif, qui n’affecte pas le stationnement prévu dans le permis initial.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 septembre 2016 et 27 septembre 2017, M. et MmeD…, représentés par MeE…, concluent au rejet de la requête et de la demande indemnitaire présentée par la société Aldim et au versement de la somme de 4 000 euros par la commune d’Anglet, d’une part, et solidairement par les sociétés Gescopi et Aldim, d’autre part, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que :
– ils justifient d’un intérêt pour agir ; le terrain d’assiette est situé en ligne directe à 56,11 mètres ; la co-visibilité entre leur propriété et les projets est avérée ; l’intégration du projet dans son environnement est sans incidence sur l’appréciation de l’intérêt pour agir ; ils subiront l’augmentation de trafic générée par les projets alors que la rue du Coût est l’un des seuls accès au quartier et que la rue des Grives où se situe leur maison est le seul accès aux plages ; leur intérêt est légitime, ainsi qu’en témoignent leurs actions contentieuses passées ;
– les pièces du dossier révèlent que les permis délivrés le 12 octobre 2012 ont le même objet que ceux délivrés à la société ICB qu’ils avaient contestés, justifiant qu’ils leur soient notifiés ; la moindre part de logements sociaux dans les projets en litige constitue une différence d’occupation et non de structure des bâtiments ; l’existence de différences notables entre les permis délivrés en 2011 et 2012 n’est pas démontrée ; toutes les sociétés pétitionnaires sont des société du groupeA… ; la société Aldim était bénéficiaire du transfert de permis de construire relatif aux villas par arrêté du 5 juillet 2012 ;
– les constructions en litige constituent un ensemble immobilier unique ; en 2011, la demande de permis de construire pour les  » cottages Anadara  » a été déposée le lendemain de l’obtention du permis de construire relatif à la  » résidence Anadara « , les parcelles étant accolées ; M.A…, par le biais de ces deux sociétés, a déposé une demande de permis de construire unique le 28 janvier 2016 pour la totalité de ce projet ; le pétitionnaire avait morcelé le projet pour en minimiser l’impact ; les liens physiques entre les projets, dont les accès et les réseaux d’assainissement sont communs, sont nombreux ; si la société Aldim n’avait pas entendu exécuter son permis, le second projet ne disposerait pas d’accès à la voie publique ni de raccordement aux réseaux ; en 2012, le recours à deux sociétés distinctes pour déposer de nouvelles demandes de permis de construire est destiné à rendre moins aisée l’instruction du dossier ; les plans ne permettaient pas au service instructeur de connaître l’impact des projets ; le décalage dans le temps des avis émis par le SDIS et ERDF sur les deux projets démontre qu’il n’y a pas eu instruction commune de ces dossiers, alors même qu’ils ont été déposés le même jour ;
– les prescriptions du SDIS modifient les caractéristiques du projet autorisé par les permis de construire du 12 octobre 2012 ; elles emportent une modification de l’entrée des deux parkings souterrains, dont la faisabilité est remise en cause, ainsi que le déplacement des bâtiments les plus proches de ces entrées ; par ailleurs, les avis ont été rendus sur un projet tronqué ;
– les dossiers de demande de permis de construire sont insuffisants ; aucun des deux dossiers de demande de permis de construire ne fournit de vue d’ensemble ni de sa partie du projet ni surtout du projet Anadara dans son entier, alors notamment que la voirie interne du projet des  » cottages Anadara  » est dépendante de la voirie interne du projet de la Sarl Aldim ; l’environnement des projets n’apparaît jamais dans son intégralité et les pièces des dossiers ne permettent pas de pallier cette insuffisance ;
– les permis de construire pour 68 logements méconnaissent l’article UB 3 du plan local d’urbanisme ; la mention d’un  » possible  » élargissement de l’allée du Coût à 10 mètres ne permet pas de considérer que les dispositions de cet article sont respectées ; aucun trottoir ne permet de respecter la sécurité des piétons ; certains rétrécissements ne permettent le passage que d’un seul véhicule ; le projet ne dispose que d’un accès, constitué par l’allée du Coût ;
– les permis de construire méconnaissent les dispositions de l’article UB 12 du plan local d’urbanisme ; s’agissant du projet porté par la société Aldim, les dispositions de l’article L. 123-1-3 du code de l’urbanisme n’ont pas vocation à s’appliquer en l’absence de démonstration d’un recours à un prêt aidé par l’Etat ; 105 places devaient donc être prévues au lieu des 90 envisagées ; en l’absence de cote du plan de masse, il est impossible de savoir si le stationnement des deux roues respecte les prescriptions de cet article ; s’agissant du projet porté par la société Gescopi, seules 29 places de stationnement sont prévues au lieu de 31 ; les dispositions de l’article L. 123-13 du code de l’urbanisme ne peuvent pas s’appliquer alors que la décision de financement de logements locatifs aidés émane de l’agglomération Côte Basque-Adour ; les dispositions de l’article L. 301-5-1 du code de la construction permettant aux établissements publics de coopération intercommunale de bénéficier d’une délégation de l’Etat ne sont relatives qu’aux aides au logement pour les futurs occupants ; par ailleurs, aucun élément du dossier ne justifie d’une demande de prêt dans un délai de 6 mois à compter de la décision de financement ; en tout état de cause, la demande de permis de construire mentionne qu’aucun logement ne bénéficie d’un prêt aidé ;
– les permis de construire méconnaissent les articles R. 111-21 du code de l’urbanisme et UB 11 du plan local d’urbanisme ; les dominantes architecturales du quartier composées de maisons d’habitation avec toitures en tuiles, de plain-pied ou en R+1, ne sont pas respectées ;
– en raison de l’illégalité entachant le permis initial, le permis modificatif devait être annulé ; en outre, la qualification de résidence de tourisme est certaine ;
– le dossier de permis de construire modificatif était insuffisant en l’absence d’information sur le changement d’affectation des logements A à J en résidence de tourisme ; en mentionnant qu’il s’agit d’habitations, alors que les villas seront exploitées pour le tourisme, la pétitionnaire a commis une fraude qui affecte la légalité du permis de construire ; en tout état de cause, cette erreur affecte l’appréciation de l’administration sur la conformité de la construction aux règles d’urbanisme ; hors contradiction, le préambule d’un plan local d’urbanisme est opposable aux autorisations d’urbanisme ;
– le permis modificatif est entaché d’un vice de procédure à défaut d’un nouvel avis du SDIS ; l’avis du SDIS ne se limite pas à un rappel des normes applicables ; le respect des prescriptions du SDIS implique pour le porteur du projet de modifier l’implantation du muret de l’entrée du garage souterrain ; l’occupation du bien par des touristes aurait dû être portée à la connaissance du SDIS, en raison de l’augmentation du trafic ;
– le permis modificatif aggrave la violation de l’article UB 12 du plan local d’urbanisme car il manque désormais douze places de stationnement et non plus deux ;
– les demandes des requérantes présentées sur le fondement des articles L. 600-1-5 et L. 600-5 du code de l’urbanisme doivent être rejetées dès lors qu’aucun permis modificatif ne peut régulariser les illégalités entachant les décisions en litige ;
– les conditions posées par l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ne sont pas réunies ; d’une part, leur demande n’excède pas la défense de leur intérêt légitime ; pour les motifs exposés précédemment, ils justifient d’un intérêt pour agir ; leur action contre le projet initié par la société Bouygues n’était pas isolée et a abouti à l’annulation du permis de construire ; d’autre part, la condition de préjudice excessif n’est pas caractérisée ; le retard de quatre mois sur l’ouverture du chantier ne leur est pas imputable ; les travaux ne pouvaient commencer en septembre 2012, avant la délivrance le 12 octobre 2012 des permis litigieux ; le projet a été édifié sans attendre l’issue de la première instance devant le tribunal administratif de Pau ; la société Aldim ne justifie pas de l’existence d’un préjudice postérieurement au 5 décembre 2012 alors que son permis a été transféré à la société Anadara par arrêté du 5 décembre 2012 ; les acquéreurs des logements réalisés sous la forme VEFA n’ont pas été informés des recours contre le permis de construire ; les montants sollicités ne sont justifiés par aucun élément de preuve ; si la société Aldim fait état de frais inhérents à la gestion du programme Anadara, seule la société Gescopi a obtenu le droit d’édifier les villas Anadara.

Par un mémoire, enregistré le 21 août 2017, la Sarl Aldim, représentée par la Selarl Etche avocats, ajoute à ses conclusions en demande la condamnation de M. et Mme D…à lui verser la somme de 1 397 353 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et la mise à leur charge de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
– pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, M. et Mme D…ne justifient pas d’un intérêt pour agir ;
– la demande de M. et Mme D…est abusive ; ils ont, dans une autre instance, monnayé avec la société Bouygues Immobilier leur recours devant le juge administratif afin d’obtenir un abattement de prix sur un bien immobilier ; ils ont tenté de dupliquer cette démarche dans la présente affaire ; l’indemnité qui leur a été allouée a fraudé la réglementation fiscale, en ce qui concerne les droits d’enregistrement, la taxe sur la valeur ajoutée et la taxe de publicité foncière ; ils ont également entendu se venger d’une procédure perdue contre une société du groupe RobertA… ;
– l’action de M. et Mme D…a occasionné des préjudices excessifs à la société Aldim ; en raison de leur demande et de la publicité orchestrée autour de ce recours, elle a été contrainte de souscrire une assurance  » garantie permis de construire  » d’un montant de 9 706 euros ; elle a subi une perte de trésorerie dans le temps, calculée selon décalage du chantier et donc des paiements en VEFA de quatre mois au taux d’intérêt moyen de 3,60 %, soit une indemnité globale de 180 870 euros ; elle a également subi une perte de trésorerie en volume du fait d’un retard de commercialisation de 19 mois d’un montant de 498 822 euros ; pour le report de perception de ses honoraires de gestion, de commercialisation et techniques, elle sollicite la somme globale de 56 394 euros ; l’ensemble des indemnités relatives au personnel ne peut être inférieur à la somme de 237 250 euros ; l’indemnité relative à l’amortissement retardé de 19 mois des frais généraux doit être fixée à 7 432 euros ; le décalage de quatre mois pour le démarrage du chantier a causé un préjudice financier de 5 716 euros correspondant aux intérêts bancaires ; l’indemnisation de la publicité contrecarrée de l’opération ne peut être inférieure à 139 000 euros ; le manque à gagner, alors que l’opération aurait été génératrice d’un bénéfice normal de 10 %, réinvesti dans d’autres opérations, s’élève à 112 363 euros ; l’atteinte à son image peut être évaluée à 150 000 euros.

Par un mémoire, enregistré le 22 août 2017, la commune d’Anglet, représentée par Me C…, conclut à l’annulation du jugement du tribunal administratif de Pau du 15 décembre 2015, au rejet de la demande de M. et MmeD…, et à la mise à la charge de M. et Mme D…de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :
– M. et Mme D…ne justifient pas d’un intérêt pour agir ; la propriété des intimés et les parcelles en litige sont distantes de 165 mètres ; plusieurs bâtiments s’interposent entre les bâtiments projetés et la propriété des requérants ; ils disposent d’un accès sur la voie publique qui ne sera pas impacté par le projet litigieux ;
– il n’existe entre les projets aucun lien physique et fonctionnel ; ils présentent des caractéristiques qui empêchent de les considérer comme un ensemble immobilier unique ; en tout état de cause, ils ont été instruits simultanément ;
– les prescriptions du SDIS ne remettent pas en cause l’économie des permis de construire ;
– le permis de construire délivré à la société Aldim ne méconnaît pas l’article UB 3 du plan local d’urbanisme ; il n’est pas démontré que l’accès et les manoeuvres des véhicules de secours et de lutte contre l’incendie seraient impossibles, alors que le SDIS a émis un avis favorable ; en outre, ces dispositions n’ont pas vocation à s’appliquer à l’allée du Coût, qui est une voie existante ; enfin, le permis de construire vise l’opération 65 du plan local d’urbanisme relative à l’élargissement de cette allée ;
– le permis de construire délivré à la société Aldim ne méconnaît pas l’article UB 12.3 du plan local d’urbanisme ;
– les dossiers de demande de permis de construire permettent d’apprécier l’insertion des projets dans leur environnement, respectant les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme;
– les permis de construire ne méconnaissent pas les articles R. 111-21 du code de l’urbanisme et UB 11 du plan local d’urbanisme ; les lieux avoisinants ne présentent aucun caractère architectural propre ; d’autres logements collectifs sont déjà présents ;
– les dispositions de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme n’ont pas vocation à s’appliquer au projet porté par la société Gescopi dès lors qu’il n’emporte pas de division de propriété ;
– le permis de construire délivré à la société Gescopi ne méconnaît pas l’article UB 3 du plan local d’urbanisme ; l’accès au projet s’effectuera par la future desserte de la société Aldim, laquelle présente toutes les garanties de sécurité ;
– en prévoyant 3 places de stationnement pour les 3 logements sociaux, 20 places pour les autres logements et 5 places visiteurs, le permis de construire délivré à la société Aldim ne méconnaît pas l’article UB 12.3 du plan local d’urbanisme ;
– le formulaire de demande Cerfa du permis modificatif, corroboré par la notice, précise que les constructions projetées ont trait à la réalisation de 13 logements à usage de location ; la preuve n’est pas rapportée que ces logements constitueraient une résidence de tourisme ;
– la voie existante entre les différentes villas respecte la largeur carrossable pour un véhicule ; les villas sont R+1, ce qui rend inopportune l’approche immédiate de moyens lourds de lutte contre l’incendie ; il n’est pas démontré que la voie principale ne permettrait pas l’accès et les manoeuvres des véhicules de secours et de lutte contre l’incendie ; le procès-verbal de la visite sur les lieux mentionne que la desserte est suffisante ;
– en prévoyant 29 places de stationnement, le permis modificatif ne méconnaît pas l’article UB 12 du plan local d’urbanisme.

Par ordonnance du 29 septembre 2017, la clôture d’instruction a été fixée en dernier lieu au 30 octobre 2017 à 12 heures.

Par lettre du 18 avril 2018, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que la cour est susceptible de soulever d’office le moyen tiré de ce que l’appel principal de la commune d’Anglet est tardif.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
– le code de la construction et de l’habitation ;
– le code de l’urbanisme ;
– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
– le rapport de Mme Cécile Cabanne,
– les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public ;
– et les observations de MeB…, représentant les sociétés Aldim et Gescopi et de MeE…, représentant M. et MmeD….

Une note en délibéré, enregistrée le 26 avril 2018, a été présentée pour M. et Mme D….

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 12 octobre 2012, le maire d’Anglet a accordé à la société Aldim l’autorisation de construire sur les parcelles cadastrées BM 192 et 523, après démolition de la maison existante, un ensemble résidentiel de trois bâtiments, dénommé  » Résidence Anadara « , regroupant 55 logements d’une surface de plancher de 4 434 m² situé 29 allée du Coût. Par arrêté du même jour, cette même autorité a délivré à la SAS Gescopi un permis de construire un ensemble immobilier  » Les Cottages d’Anadara  » de 9 bâtiments comprenant 13 logements pour une surface de plancher de 1 945 m² situé à la même adresse, parcelles cadastrées BM 144, 334 et 337. La société Gescopi a obtenu le 13 juin 2013 un permis modificatif de l’ensemble immobilier  » Les Cottages d’Anadara  » portant sur les façades, la création d’un bâtiment dit  » Key Holder  » et d’une piscine, et l’utilisation des villas A à J en location. M. et Mme D…ont sollicité l’annulation de ces décisions devant le tribunal administratif de Pau. Par un jugement du 31 mars 2015, les premiers juges ont, avant dire droit, ordonné une visite des lieux afin d’apprécier l’intérêt pour agir des demandeurs, la destination réelle des cottages d’Anadara, la conformité de la création de la voie d’accès et l’atteinte portée par les projets au caractère du quartier avoisinant. Les sociétés Aldim et Gescopi relèvent appel du jugement n° 1300560, 1300563 et 1301394 du 15 décembre 2015 par lequel le tribunal administratif de Pau a annulé l’ensemble de ces décisions.

Sur les conclusions d’appel de la commune d’Anglet :

2. La commune d’Anglet, qui était partie en première instance, avait qualité pour former un appel principal. Ses conclusions tendant à la réformation du jugement, qui ne peuvent être regardées ni comme un appel incident ni comme un appel provoqué, présentées le 22 août 2017, plus de deux mois après la notification du jugement attaqué du 15 décembre 2015, sont tardives et, en conséquence, irrecevables.

Sur la recevabilité des demandes de première instance :

3. D’une part, pour apprécier l’intérêt à agir d’un requérant à l’encontre d’un permis de construire antérieurement à l’entrée en vigueur de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, plusieurs éléments doivent entrer en ligne de compte, parmi lesquels la distance entre le projet autorisé et le lieu d’établissement de l’auteur de la requête, la visibilité de ce projet depuis ces lieux, la nature et l’importance du projet et enfin la configuration des lieux dans lesquels il s’inscrit. Lorsque le permis initial et le permis modificatif font l’objet d’une contestation simultanée, l’intérêt à agir du requérant doit s’apprécier au regard du projet pris dans son ensemble.

4. M. et Mme D…sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation avec piscine sise sur la parcelle cadastrée BL 97 située 3 rue des Grives sur le territoire de la commune d’Anglet. Cette maison est située dans le proche voisinage des constructions litigieuses à 150 mètres environ à vol d’oiseau des premières constructions, la limite parcellaire de leur propriété n’étant située qu’à une cinquantaine de mètres de l’entrée des projets. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du procès-verbal de la visite des lieux effectuée par le tribunal, qui corrobore les photographies du constat d’huissier du 9 février 2012 effectué à la demande de M. et Mme D…, que la visibilité des cottages d’Anadara et de la résidence Anadara n’est pas sérieusement contestable. Ces bâtiments, déjà construits, sont visibles depuis chacun des niveaux de leur villa, y compris au rez-de-chaussée. De même, depuis la terrasse solarium de deux logements de la résidence Anadara, la maison des intimés est visible quasiment sur toute sa hauteur. Les projets, qui emportent respectivement la création de 3 bâtiments en R+2 et 13 villas totalisant 74 logements, alors que les parcelles n’étaient occupées que par quatre maisons d’habitation, sont d’importance et marquent par leur impact visuel significativement le secteur litigieux, quand bien même la vue de M. et Mme D…sur les Pyrénées et les pics de la Rhune et des Trois Rois ne serait pas entièrement affectée. De même, l’importance des projets aura un impact sur la fréquentation des lieux, et notamment de la rue du Coût, voie d’accès aux projets, que M. et Mme D…peuvent emprunter pour accéder à leur propriété. Il n’est pas établi, pas plus en appel qu’en première instance, que ces derniers poursuivraient un objectif pécuniaire. Par suite, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré qu’eu égard à l’importance du projet et à la configuration des lieux, M. et Mme D…justifiaient d’un intérêt pour agir.

5. D’autre part, lorsque le juge de l’excès de pouvoir est saisi par un tiers d’un recours contre une décision d’autorisation qui est remplacée, en cours d’instance, soit par une décision de portée identique, soit par une décision qui la modifie sans en altérer l’économie générale, le nouvel acte doit être notifié au tiers requérant, le délai pour le contester ne pouvant commencer à courir pour lui en l’absence d’une telle notification.

6. Les sociétés Aldim et Gescopi ont, en première instance, opposé la forclusion des demandes de M. et Mme D…tendant à l’annulation des permis initiaux. Il ressort des pièces du dossier que les époux D…ont formé devant le tribunal administratif de Pau une demande tendant à l’annulation, d’une part, de l’arrêté en date du 1er décembre 2011 par lequel le maire d’Anglet avait accordé à la Sarl ICB, une autre société appartenant au groupe constitué par M. A… et dont dépendent les sociétés Aldim et Gescopi, l’autorisation de construire sur les parcelles cadastrées section BM n° 523 et BM n° 524 un ensemble de 3 bâtiments regroupant 62 logements d’une surface hors oeuvre nette de 4 434 m² et, d’autre part, l’arrêté du 20 mars 2012 par lequel cette autorité avait accordé à la même société l’autorisation de construire sur les parcelles cadastrées section BM n° 144p, 334p et 337p un ensemble de 9 bâtiments de 13 logements d’une surface hors oeuvre nette de 1 945 m². A la demande présentée par les sociétés Aldim et Gescopi le 10 août 2012, le maire d’Anglet a délivré le 12 octobre 2012, au cours de ces instances, deux nouveaux permis de construire portant sur les mêmes parcelles, à l’exception de la parcelle BM n° 524, toutes situées au 29 rue de l’allée du Coût. Si le projet porté par la société Aldim réduit de 7 unités le nombre de logements, il est constant que les deux autorisations emportent la réalisation d’un ensemble identique de 3 bâtiments en R+2, d’une part, et de 13 villas, d’autre part, avec des surfaces de planchers similaires. Il n’est pas contredit que la réduction du nombre de logements collectifs, en soi peu importante, ne modifie pas la longueur ou la largeur des constructions ou leur aspect général par rapport aux projets portés par la société ICB. Ainsi, nonobstant la circonstance que les pétitionnaires sont différents, lesquels au demeurant ont le même représentant, M.A…, les permis de construire en litige remplacent ceux délivrés à la société ICB, sans en altérer l’économie générale. Dans ces conditions, l’affichage des arrêtés du 12 octobre 2012, même si le déclenchement du délai de recours contre un permis de construire est subordonné à l’accomplissement de la formalité de publicité particulière qu’est cet affichage, ne peut, en l’absence de notification des nouveaux permis de construire, être opposé au tiers requérant. En conséquence, en l’absence de notification à M. et MmeD…, tiers requérants, des nouveaux permis de construire, dont le premier a d’ailleurs été transféré à une quatrième société du même groupe, la SCI Anadara, dont le gérant est également M.A…, sans que ledit transfert ait été davantage notifié, et nonobstant la circonstance que les nouvelles autorisations du 12 octobre 2012 ont fait l’objet d’un affichage régulier, la demande de M. et Mme D…contre ces arrêtés ne pouvait être regardée comme tardive. Par suite, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la fin de non recevoir tirée de la forclusion des conclusions en annulation de M. et MmeD….

Sur le bien-fondé du jugement :

7. Le tribunal administratif de Pau a annulé les permis de construire du 12 octobre 2012 au motif qu’en l’absence de demande de permis de construire unique, l’administration n’avait pas été en mesure d’évaluer l’incidence réciproque des deux projets, qualifiés d’ensemble immobilier unique, et de porter une appréciation globale sur le respect des règles d’urbanisme. Ils ont annulé le permis de construire modificatif du 13 juin 2013 par voie de conséquence et aussi pour le motif propre qu’il autorisait la construction d’une résidence de tourisme dans une zone qui n’est pas dédiée à l’activité d’hébergement de type hôtelier.

8. Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme alors applicable :  » Le permis de construire ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique (…) « .

9. Il résulte de ces dispositions que la construction d’un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l’objet d’une seule autorisation de construire, sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés. En revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique, mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

10. Il ressort des pièces du dossier que si les projets en litige ont vocation à être implantés sur des parcelles mitoyennes, appartiennent à un même programme immobilier et présentent une certaine unité architecturale, les constructions envisagées pour les deux permis ne constituent pas un ensemble immobilier unique en l’absence de liens physiques ou fonctionnels entre eux. Les projets, qui concernent pour l’un des logements collectifs et pour l’autre des villas, sont physiquement séparés, et l’existence d’un local poubelles commun et de réseaux communs ne suffit pas à constituer des liens structurels. De même, s’il est constant que les terrains d’assiette des 13  » Cottages d’Anadara  » sont enclavés et bénéficient d’un accès mutualisé avec les bâtiments de la résidence Anadara, cette circonstance ne suffit pas à regarder les constructions comme légalement nécessaires l’une à l’autre au regard des règles d’urbanisme, alors qu’une servitude de passage sur les parcelles voisines suffirait à donner un accès à la voie publique. En tout état de cause, l’autorité administrative a été saisie en même temps des deux dossiers et les a instruits simultanément, la circonstance que certains avis recueillis aient été rendus à quelques jours d’écart sur les deux projets étant sur ce point indifférente. La notice explicative des cottages d’Anadara fait référence au projet d’aménagement Anadara et au local poubelles commun. Les plans des réseaux du dossier des Cottages d’Anadara représentent de manière simultanée la voie mutualisée et les réseaux d’eaux, d’électricité et d’assainissement communs aux projets. Si les organes consultatifs ont émis des avis à des dates différentes, ceux rendus à l’appui du dossier des  » Cottages d’Anadara  » révèlent la prise en compte des deux projets. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, que le maire d’Anglet et les services consultés n’auraient pas été en mesure, du fait du dépôt de deux demandes, de porter une appréciation globale sur le respect des règles et la protection des intérêts généraux dont ils ont la charge. Par suite, les sociétés Aldim et Gescopi sont fondées à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Pau a retenu ce motif pour annuler les permis du 12 octobre 2012, et par voie de conséquence celui du 13 juin 2013.

11. Le règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Anglet définit la zone UB comme  » recouvrant les quartiers d’urbanisation mixte (habitat collectif, individuels, commerces, services …) et distingue quatre secteurs dont  » le secteur h en bordure de l’avenue d’Espagne à destination spécifique d’activités hôtelières, sanitaires sociales et médico-sociales « . Il précise dans son article UB 1 que dans le secteur h les habitations sont interdites.

12. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que si les auteurs du plan local d’urbanisme n’ont entendu autoriser en secteur h que les activités hôtelières, sanitaires sociales et médico-sociales, ils n’ont pas entendu interdire la réalisation d’hébergements hôteliers en dehors de ces secteurs. Ainsi, alors même que les villas des cottages d’Anadara doivent être regardées comme de l’hébergement hôtelier, les sociétés Aldim et Gescopi sont fondées à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Pau a estimé que le permis modificatif du 13 juin 2013 méconnaissait la vocation de la zone UB.

13. Toutefois, il appartient à la cour, saisie de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner les autres moyens soulevés par M. et Mme D…devant le tribunal administratif de Pau à l’encontre des permis de construire des 12 octobre 2012 et 13 juin 2013.

En ce qui concerne l’insuffisance des dossiers de demande de permis de construire :

14. Aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme :  » La demande de permis de construire précise : (…) e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9 ; (…) « . Selon l’article R. 123-9 du même code :  » Le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : (…) Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, à l’industrie, à l’exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d’entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. (…) « .

15. Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme :  » Le projet architectural comprend également : (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (…) « .

16. Le caractère insuffisant de l’un des documents du dossier de la demande de permis de construire ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l’autorisation si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées du code de l’urbanisme.

17. D’une part, pour les motifs exposés au point 10, en l’absence de liens physiques ou fonctionnels entre les projets, il ne peut être utilement soutenu que les dossiers de demande de permis de construire auraient dû comporter une représentation graphique comprenant à la fois les immeubles collectifs de la Résidence Anadara et les villas des Cottages d’Anadara. Par ailleurs, dans chacun des dossiers, les pétitionnaires ont produit un plan de masse, des plans de situation, des photographies du terrain et des abords, des plans de façade et de coupe, ainsi que des documents graphiques, qui rendaient compte notamment de leur situation, de l’implantation des bâtiments, de leurs accès et du traitement des façades, permettant ainsi au service instructeur de les situer dans leur environnement bâti.

18. D’autre part, le projet initial des cottages d’Anadara consistait en la réalisation de 13 villas d’habitation réparties en trois logements sociaux (villas K, L et M) et dix logements en accession à la propriété (villas A à I). Le formulaire Cerfa de demande de permis de construire modificatif maintient dans la rubrique 9.1 relative à la destination des constructions une fonction d’habitation. La notice descriptive jointe au dossier de demande de permis de construire modificatif mentionne, cependant, que les villas A à J seront désormais des  » villas de location « , qu’un portillon et une clôture grillagée seront ajoutés, les séparant des trois autres villas en logement social, et qu’un bâtiment dénommé  » Key Holder « , à l’entrée des villas, servira d’accueil et de gardiennage des clés. Ainsi, ces logements sont destinés à être loués à une clientèle de passage dans le cadre de séjours touristiques ou autres et doivent être regardés comme destinés à l’hébergement hôtelier au sens de l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme. Cependant, l’inexactitude entachant la destination des biens du dossier de demande, quelle que soit la qualification que l’on peut lui donner, n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur les incidences du projet sur la sécurité et sur sa conformité avec la réglementation applicable.

S’agissant de la méconnaissance de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme :

19. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme :  » Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. « .

20. Il ressort des pièces du dossier que le projet de la société Gescopi n’a pas pour objet la création de lots destinés à être vendus en vue d’être bâtis, mais la construction directe de bâtiments par le bénéficiaire du permis, qui les destine dans le dernier état de ses intentions à la location saisonnière. Dans ces conditions, l’obtention d’un permis d’aménager n’était nullement requise et le moyen ne pourra qu’être écarté.

S’agissant des avis du SDIS :

21. D’une part, les permis de construire sont assortis d’une prescription relative au respect des avis du SDIS des 24 et 29 août 2012. Sont spécifiées dans ces avis les caractéristiques que devront présenter les voiries pour assurer la défense des bâtiments contre l’incendie. Il n’est pas démontré, ni ne ressort des pièces du dossier que ces prescriptions, qui font désormais partie intégrante des arrêtés en litige, nécessiteraient des modifications substantielles du projet, et notamment la modification de l’implantation des bâtiments, alors que les projets ont fait l’objet d’avis favorables du SDIS.

22. D’autre part, en l’absence d’incidence des modifications apportées au projet initial en matière de sécurité, l’édiction du permis modificatif ne nécessitait pas qu’un nouvel avis du SDIS soit sollicité.

S’agissant de la violation de l’article UB 3 du plan local d’urbanisme :

23. Aux termes de l’article UB 3 du plan local d’urbanisme :  » Les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public doivent répondre aux règles suivantes : -Pour être constructible, une unité foncière doit être desservie par des voies publiques ou privées répondant à l’importance ou à la destination des constructions envisagées. (…) Les caractéristiques des accès et des voiries privées et publiques doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte, pour la défense contre l’incendie la protection civile ou la collecte des ordures ménagères. – Les accès doivent être aménagés de façon à garantir la sécurité optimale des usagers se déplaçant sur ces infrastructures. (…) « .

24. Les requérants soutiennent que l’allée du Coût qui dessert le projet est étroite et que, compte tenu de l’accroissement du trafic induit par les constructions autorisées, les conditions de desserte du projet et d’accès des véhicules de protection contre l’incendie portent atteinte à la sécurité publique. Il ne ressort cependant d’aucune pièce du dossier que cette allée ne serait pas en capacité d’absorber le flux de circulation supplémentaire engendré par la création des logements en cause, alors qu’il ressort du courrier du 17 février 2012 du maire d’Anglet que le trafic, limité à 334 véhicules par jour, est faible. Le procès-verbal de la visite des lieux par le tribunal administratif de Pau révèle également que si le croisement des véhicules est rendu difficile sur la totalité de l’allée du Coût en raison de l’étroitesse d’une portion mesurée à 3,80 mètres, la configuration de l’allée du Coût permet cependant sans risque majeur pour la sécurité publique le passage des véhicules. De même, dans son avis du 29 août 2012, le SDIS a également indiqué que les voiries publiques existantes permettent une accessibilité suffisante aux véhicules d’incendie et de secours. Dans ces conditions, nonobstant la circonstance que l’allée du Coût ne serait pas pourvue de trottoir, en accordant les permis du 12 octobre 2012, le maire d’Anglet n’a pas méconnu l’article UB 3 du plan local d’urbanisme.

S’agissant de la violation de l’article UB 12 du plan local d’urbanisme :

25. Aux termes de l’article UB 12 du plan local d’urbanisme :  » (…) 12.3 Nombre de places de places suivant la destination Le nombre d’aires de stationnement exigé est calculé et arrondi au nombre supérieur en fonction des normes minimales suivantes : Pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat selon les dispositions de l’article L. 123.1.3 du code de l’urbanisme. Pour les constructions de logements collectifs – 1 place par logement de type 1 et 2 – 2 places pour les autres logements – 1,5 m² par logement pour la création d’aires de stationnement des deux roues. (…) Pour les constructions de logements individuels – 2 places Pour les groupes de logements, les lotissements et les opérations de logements collectifs de plus de 2 logements ou lots, il est réalisé en outre un stationnement sur les parties communes destinées aux visiteurs : – 1 place pour 3 lots ou 3 logements. (…) …Hébergements hôteliers et résidences de tourisme : 1 place pour 50 m² de surface hors oeuvre nette avec un minimum d’une place par chambre et un maximum de 2 places par unité hôtelière. Le nombre de places est alors majoré de 10% pour tenir compte des besoins du personnel ». Aux termes de l’article L. 121-1-13, alors applicable du code de l’urbanisme, dont les dispositions sont aujourd’hui reprises à l’article L. 151-35 :  » Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat. Les plans locaux d’urbanisme peuvent en outre ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction de ces logements « .

26. D’une part, M. et Mme D…soutiennent que le permis de construire délivré à la société Aldim méconnaît l’article UB 12.3, estimant que le projet, constitué de 55 logements, nécessitait la réalisation de 105 places de stationnement. Il ressort toutefois des pièces du dossier, et en particulier du formulaire Cerfa renseigné par le pétitionnaire, que celui-ci a indiqué, dans le cadre 5.3 comportant un item consacré à la répartition du nombre total de logements créés par type de financement, que 18 des 55 logements prévus étaient du type  » logement locatif social « . Les requérants n’apportent aucun élément sérieux de nature à remettre en cause la réalité de la qualification de logements sociaux revendiquée dans la demande de permis de construire, alors que les 18 logements ont été vendus en l’état futur d’achèvement à l’Office 64 de l’habitat par acte du 27 décembre 2012. Dès lors, le nombre d’espaces de stationnement que devaient comporter ces logements financés avec un prêt aidé par l’Etat était égal au nombre de logements créés, soit 18. Il ressort, par ailleurs, des pièces du dossier que les 37 autres logements sont composés d’un studio, de quinze T2, sept T3 et de quatorze T4. La réalisation de ces logements induit respectivement la réalisation d’une, quinze, quatorze et vingt-huit places de stationnements, soit un total de 58 places de stationnement. Ces 37 logements nécessitaient en outre la création de 13 places de stationnement pour les visiteurs. Ainsi, les 90 places autorisées excèdent d’une unité le nombre de places de stationnement nécessité par le projet. M. et Mme D…font valoir également que la surface de stationnement dédiée aux deux-roues serait insuffisante. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice complémentaire, que le projet, qui comprend 55 logements, prévoit trois locaux à vélo en sous-sol ou rez-de-chaussée des trois bâtiments, pour une surface totale de 85 m², respectant ainsi la prescription de 1,5 m² de surface par logement. Si les requérants soutiennent que le plan de masse dédié au stationnement des deux roues n’est pas coté, l’échelle dudit plan permet de s’assurer du respect des dispositions précitées. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 12 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

27. D’autre part, la société Gescopi justifie que le projet des cottages d’Anadara fait, pour 3 de ses 13 villas, l’objet d’un financement avec un prêt aidé par l’Etat, en vertu d’une décision d’agrément de la communauté d’agglomération Côte Basque Adour, laquelle avait reçu délégation de l’Etat pour distribuer notamment les aides de l’Etat, par une convention du 25 août 2010 signée sur le fondement de l’article L. 301-3 du code de la construction et de l’habitation. Le projet entrait donc dans le champ d’application des dispositions de l’article L. 123-1-13 du code de l’urbanisme. Ainsi, pour ces logements locatifs sociaux, seules 3 places de stationnement sont requises. Constitutives de résidence de tourisme, la réalisation des 10 autres villas implique l’aménagement de 20 places de stationnement, majorées de 2 places supplémentaires pour les personnels. En revanche, des places visiteurs ne sont pas requises. Ainsi, en prévoyant 29 places de stationnement au lieu des 25 exigées par le plan local d’urbanisme, les permis de construire initial et modificatif satisfont nécessairement aux dispositions de l’article UB 12.

S’agissant de l’insertion des projets dans leur environnement :

28. Aux termes de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme :  »  » Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. « . Aux termes de l’article UB 11 du plan local d’urbanisme :  » Tout projet dans son ensemble, comme chacune des composantes (rythmes, proportions, couleurs matériaux …) doit ; – s’harmoniser avec le caractère typo morphologique et architectural de la région – ne pas porter atteinte à l’intérêt des sites et des paysages avoisinants – ne pas contrarier l’existence de perspectives remarquables. (…) « . Ces dispositions ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan d’occupation des sols que doit être appréciée la légalité des décisions attaquées.

29. Le secteur dans lequel se situent les terrains d’assiette des projets est constitué de villas, parfois sur deux niveaux, et d’immeubles collectifs pouvant atteindre cinq étages. Les projets portent sur la construction de trois bâtiments en R+2 et de 13 villas. Il ne ressort pas des pièces du dossier que ces projets ne s’intégreraient pas dans l’environnement urbain, lequel ne comporte aucune construction présentant une qualité architecturale particulière. Dans ces conditions, en délivrant les permis en litige, le maire d’Anglet n’a pas méconnu l’article UB 11 du plan local d’urbanisme de la commune.

30. Il résulte de tout ce qui précède que les sociétés Aldim et Gescopi sont fondées à soutenir que c’est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a annulé, sur demande de M. et MmeD…, les permis de construire des 12 octobre 2012 et 13 juin 2013.

Sur les conclusions indemnitaires reconventionnelles présentées par la société Aldim :

31. Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :  » Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. (…) « .

32. Il ne résulte pas de l’instruction que la contestation de M. et MmeD…, dont les conditions de vie étaient modifiées par les projets, ait été mise en oeuvre dans des conditions qui excèderaient la défense de leurs intérêts légitimes. Par suite, les conclusions de la société Aldim tendant à ce que M. et Mme D…l’indemnisent sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais exposés par les parties à l’occasion du litige :

33. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a lieu de mettre à la charge d’aucune des parties les sommes demandées en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : Le jugement n° 1300560, 1300563 et 1301394 du 15 décembre 2015 du tribunal administratif de Pau est annulé.
Article 2 : Les demandes de M. et Mme D…devant le tribunal et leurs conclusions d’appel sont rejetées.
Article 3 : Le surplus des conclusions des sociétés Aldim et Gescopi est rejeté.
Article 4 : Les conclusions de la commune d’Anglet sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié aux sociétés Aldim et Gescopi, à M. et Mme D…et à la commune d’Anglet. Copie en sera adressée à la SCI Anadara.

Délibéré après l’audience du 26 avril 2018 à laquelle siégeaient :

Mme Catherine Girault, président,
M. Jean-Claude Pauziès, président-assesseur,
Mme Cécile Cabanne, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 24 mai 2018.

Le rapporteur,
Cécile CABANNELe président,
Catherine GIRAULT
Le greffier,
Virginie MARTY
La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.
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No 16BX00643

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