Lotissement : l’insertion d’un permis d’aménager entre deux permis neutralise le permis modificatif !

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 novembre 2022, le maire de Clermont-Ferrand a délivré un permis de construire à la société European Homes 257 pour la construction d’une résidence étudiante de cent quatorze chambres sur un terrain cadastré HK 192, situé 83 rue Etienne Dolet. Par un arrêté du 1^er décembre 2023, le pétitionnaire a obtenu un permis de construire modificatif ayant notamment pour objet de porter le nombre de chambres de cette résidence à cent vingt-quatre. M. X. et autres ont demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand d’annuler l’arrêté du 9 novembre 2022, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux du 18 avril 2023. La société European Homes 257 d’une part et M. X. et autres d’autre part relèvent chacun appel du jugement du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 3 octobre 2024, la première en tant que, sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il a annulé cet arrêté dans la mesure où le projet méconnaît les dispositions des articles UG 2.1 et UG 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Clermont-Ferrand, et les seconds en ce qu’il n’a annulé que partiellement cet arrêté et la décision de rejet de leur recours gracieux. La ville de Clermont-Ferrand a également fait appel de ce jugement en ce qu’il annule l’arrêté modifié du 9 novembre 2022 dans la mesure où le projet méconnaît l’article UG 2.1 du règlement du PLU. M. X. et autres demandent également l’annulation des arrêtés des 26 août, 5 septembre et 20 octobre 2025 par lesquels le maire de Clermont-Ferrand a délivré à la société European Homes 257, respectivement, un permis d’aménager, un permis d’aménager rectificatif et un permis de construire « modificatif ».

Sur les conclusions dirigées contre les permis d’aménager initial et rectificatif des 26 août et 5 septembre 2025 et contre le permis de construire « modificatif » du 20 octobre 2025 :

5. Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré […] et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ».

6. Il résulte de ces dispositions que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire initialement délivré sont recevables à contester la légalité d’un permis modificatif ou d’une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu’elle leur a été communiquée, tant que le juge n’a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai.

7. Un permis modificatif ou une mesure de régularisation n’impliquent pas d’apporter au projet initialement autorisé un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

8. Pour régulariser le vice retenu par le tribunal, tenant à la méconnaissance de l’article UG 2.1 du règlement d’urbanisme de Clermont-Ferrand, la société European Homes 257 a obtenu du maire de Clermont-Ferrand, par un arrêté du 26 août 2025, rectifié le 5 septembre suivant, un permis d’aménager pour la division du terrain d’assiette du projet cadastré HK 192 en deux lots de 2 038 et de 227 mètres carrés et, par un arrêté du 20 octobre 2025, un permis de construire « modificatif » autorisant la construction de la résidence étudiante sur le lot n° 1. Toutefois, ce permis de construire, dont la délivrance a été rendue possible par la division du terrain d’assiette qui, en bouleversant le régime juridique applicable, désormais celui du lotissement, a changé la nature même du projet initialement autorisé, doit être regardé, non comme un permis « modificatif » ou une mesure de « régularisation » de l’autorisation du 9 novembre 2022 au sens de l’article L. 600-5-2 ci-dessus, mais comme un nouveau permis accordé dans le cadre d’une opération de lotissement, alors même que la construction autorisée n’est pas, en tant que telle, fondamentalement différente de la précédente. Les conclusions que M. X. et autres ont portées directement devant la cour, qui tendent à l’annulation des permis d’aménager et rectificatif des 26 août et 5 septembre 2025 et du permis de construire du 20 octobre 2025, s’analysent donc comme des conclusions nouvelles en appel. Comme les parties en ont été informées sur le fondement de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, elles sont irrecevables et ne peuvent, en conséquence, qu’être rejetées.

Sur le bien-fondé du jugement :

11. Lorsqu’un tribunal administratif, après avoir écarté comme non fondés les autres moyens de la requête, a retenu l’existence d’un ou plusieurs vices entachant la légalité du permis de construire dont l’annulation lui était demandée et, après avoir estimé que ce ou ces vices étaient régularisables par un permis modificatif, a décidé de faire usage des pouvoirs qu’il tient de l’article L. 600-5 précité du code de l’urbanisme en prononçant une annulation partielle du permis attaqué et en fixant, le cas échéant, le délai dans lequel le titulaire du permis en cause pourra en demander la régularisation, l’auteur du recours formé contre le permis est recevable à faire appel du jugement en tant qu’en écartant certains de ses moyens et en faisant usage de l’article L. 600-5, il a rejeté sa demande d’annulation totale du permis, le titulaire du permis et l’autorité publique qui l’a délivré étant pour leur part recevables à contester le jugement en tant qu’en retenant l’existence d’un ou plusieurs vices entachant la légalité du permis attaqué, il n’a pas complètement rejeté la demande du requérant.

12. Il appartient alors au juge d’appel de se prononcer, dans un premier temps, sur la légalité du permis initial tel qu’attaqué devant le tribunal administratif. Lorsque le juge d’appel estime que le permis initialement attaqué est affecté d’un ou plusieurs vices régularisables, il statue ensuite sur la légalité de ce permis en prenant en compte les mesures prises le cas échéant en vue de régulariser ces vices, en se prononçant sur leur légalité si elle est contestée.

En ce qui concerne la requête n° 24LY03358 :

S’agissant du permis initial :

13. En premier lieu, aux termes de l’article UG 2.1 du règlement d’urbanisme : « Sous réserve des dispositions particulières figurant sur les documents graphiques, les nouvelles constructions doivent s’implanter à l’alignement ou suivant un recul de 0 à 6 mètres par rapport à l’alignement, sur au moins 50 % du linéaire de façade sur rue. / […] / La règle générale d’implantation ne concerne pas : / […] / les parcelles dites en drapeau […]. » Selon le lexique de ce règlement : « Une parcelle dite en drapeau est une parcelle ayant un accès très étroit sur le domaine public et qui s’élargit en coeur d’îlot (cf. schéma ci-contre). Dans ce PLU, sont considérées comme parcelles en drapeau, les parcelles ayant cette configuration et dont la largeur de l’accès est inférieure ou égale à 5 m. » Selon le même lexique : « L’alignement est la limite entre le terrain d’assiette du projet et le domaine public […] ou un emplacement réservé. »

14. Il apparaît ici que la parcelle d’assiette du projet, dont le linéaire en bordure de la rue Etienne Dolet est plus long que celui se trouvant en retrait de cette voie, n’est pas une parcelle « en drapeau » au sens des dispositions ci-dessus. Le fait qu’elle dispose d’un accès piétonnier étroit sur la rue Etienne Dolet, en plus de la voie d’accès carrossable dont elle jouit sur le chemin de la Garde, est à cet égard totalement indifférent, la notion d’accès à laquelle font référence les dispositions ci-dessus ne correspondant pas à celle que le lexique, en lien avec les prescriptions du chapitre « conditions de desserte » du règlement d’urbanisme, non applicables ici, définit comme « l’espace donnant sur la voie publique ou privée carrossable ». Et en admettant même que, en raison de l’emplacement réservé qui grève la parcelle le long de la rue Etienne Dolet, la création d’un accès carrossable ne serait pas possible au droit de cette rue, une telle circonstance est dépourvue de tout effet utile. Dans ces conditions, et alors qu’aucune parcelle « en drapeau » n’est ici caractérisée, la société European Homes 257 n’est pas fondée à soutenir que son projet, implanté à plus de 6 mètres de l’alignement, aurait respecté l’article UG 2.1 du règlement d’urbanisme en ce qu’il réserve le cas des parcelles « en drapeau ».

15. En second lieu, selon les dispositions de l’article UG 3 du règlement du PLU : « […] La hauteur maximale de façade des constructions annexes ne peut excéder 2,70 mètres (du TN à l’acrotère ou à l’égout de toiture). […]. » Selon le lexique de ce règlement : « […] Sont notamment considérés comme une annexe : les abris de jardin, locaux piscine, locaux techniques, préaux, abris ou garages pour véhicules et vélos, carport, locaux poubelle, etc. »

16. Il ressort des pièces du dossier que le local vélo ainsi que les locaux techniques présentent une hauteur respective de 2,92 et 2,97 mètres. Si la société European Homes 257 soutient que l’égout principal de toiture de ces bâtiments se situe à 2,47 mètres, elle n’en justifie pas. Ainsi, cette société n’est pas fondée à soutenir que la hauteur des constructions annexes respecterait la règle de hauteur maximale prévue par l’article UG 3 ci-dessus.

S’agissant du permis du 20 octobre 2025 :

17. La société European Homes 257 a obtenu en date du 26 août 2025 un permis d’aménager, rectifié le 5 septembre 2025, pour la division en deux lots de la parcelle d’assiette du projet litigieux et, le 20 octobre 2025, un permis pour la construction d’un bâtiment sur le lot n° 1 ainsi créé. Cette autorisation de construire, qui se rapporte à la réalisation d’un immeuble dans le cadre d’un lotissement nouvellement autorisé, doit être regardée, ainsi qu’il a été vu plus haut, non comme un permis « modificatif » ou une mesure de « régularisation » mais comme un nouveau permis de construire. Le permis initial du 9 novembre 2022 n’a donc pu s’en trouver régularisé.

[…]

20 ; Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la société European Homes 257, M. X. et autres et la ville de Clermont-Ferrand ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a partiellement annulé l’arrêté du 9 novembre 2022.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de justice administrative :

21. Par le jugement attaqué, le tribunal a annulé l’arrêté du 9 novembre 2022 en tant que le projet méconnaît les dispositions des articles UG 2.1 et UG 3 du règlement du PLU de Clermont-Ferrand. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de mettre de nouveau en oeuvre les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme.

22. Les premiers juges ont régulièrement fait application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, dès lors que les illégalités relevées affectent une partie identifiable du projet et sont susceptibles d’être régularisées par un permis de régularisation. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du même code.

[…]

Décide :

Article 1^er : Les requêtes de la société European Homes 257 et de M. X. et autres sont rejetées.

[…]

Article 3 : Les conclusions de M. X. et autres contre les permis d’aménager des 26 août et 5 septembre 2025 et contre le permis de construire du 20 octobre 2025 sont rejetées.

CAA Lyon, 7 mai 2026, n^os 24LY03358 et 24LY03401, European Homes 257 (Sté) et autres