URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT Me Frédéric RENAUDIN, spécialiste en droit public et droit de l'immobilier – SELARL CLAIRANCE AVOCATS
Réforme du permis de construire : sortir du dédale sans risque ?
La décentralisation des compétences, conjuguée avec l’évanescence de celles des DDE et des services instructeurs, a multiplié les contentieux du permis de construire. Parallèlement, l’inflation normative mariée aux vétilles du législateur a rendu le droit de l’urbanisme de plus en plus autonome. C’est donc dans un cadre fait de complexité juridique et de lourdeur administrative que la réforme du permis est rendue nécessaire. Elle doit permettre de sortir de l’inextricable labyrinthe que nous connaissons. Pourtant, on ne peut oublier qu’en voulant sortir de leur prison, c’est Icare qui se brûle et c’est Dédale qui survit !
Déposons les armes
Les contentieux inutiles peuvent être évités. La réforme est donc bienvenue. Sur la base du rapport PELLETIER, Gilles de ROBIEN a dressé un portait didactique des propositions retenues. Nous devrions les voir dans une ordonnance de simplification à paraître avant le 9 juin ainsi que dans la loi « Habitat pour tous » discutée en Conseil des ministres l’été prochain. Clin d’œil supposé à la statue du Mandarom dans un précédent discours, Gilles de ROBIEN a judicieusement mis le doigt sur une des aberrations du droit. Une statue de 15m est-elle soumise à permis ? Oui dit l’article R.421-1 du Code de l’urbanisme, non selon l’article R.422-2. Qu’en est-il finalement, mystère. Le droit ne brille donc pas par sa simplicité : vingt-trois ans après les premières lois de décentralisation, les trois quarts des communes font encore appel aux DDE pour instruire les demandes de permis. Or, les effectifs et les capacités juridiques de ces directions fondent à vue d’œil et, avec elles, le niveau de compétence des agents territoriaux en charge de l’instruction. Ils ne sont pas recrutés à faible niveau ; au contraire, ils sont surdiplômés ! Mais comment voulez-vous qu’un diplômé de biologie, sans formation juridique, instruise le permis d’un collectif de 80 logements ? La réforme est l’occasion de lutter contre une acculturation juridique galopante marquée par un cadre de vie abîmé. Un exemple marquant : le fleurissement des entrées de ville saccagées par des constructions irrespectueuses d’un PLU fraîchement élaboré. Certains agents, mutés d’une autre collectivité, et ignorant jusqu’à l’existence d’une ZPPAUP, délivrent ainsi des autorisations vouées immédiatement au contentieux. Echec de l’architecte pour qui de longues semaines de travail volent en éclat et malheur du maire qui voit sa politique d’aménagement malmenée par des avocats de plus en plus spécialisés !
Utilisons les nouveaux outils et raffermissions les objectifs
Nombreux sont les permis qui tombent pour des détails régularisables. Si la réforme cherche à corriger des pratiques consistant à élaborer des documents sans expertise juridique préalable, elle met surtout en place des procédures et des outils juridiques pertinents. Première nouveauté : déposé et traité en deux temps, le permis de construire distinguera d’une part les grandes lignes du projet (temps de la réflexion) de l’ensemble des détails architecturaux qui seront considérés dans un second temps (temps de l’appréciation). On relève quelques autres novations. Un certificat d’urbanisme est créé purgeant les recours des tiers sur les caractéristiques principales d’un projet. Il s’agit d’un « avant-permis » permettant de donner un accord sur un projet avant que les détails architecturaux en soient arrêtés. Distinguant les autorisations dispensées de toutes formalités de celles soumises à déclaration ou bien à permis, la réforme fait des travaux non soumis à autorisation un cas général. Le futur code devra donc lister les travaux soumis à déclaration préalable ou à permis, ce qui n’est pas une mince affaire. On relève aussi qu’un permis ne sera plus nécessaire pour les constructions temporaires tels que les chapiteaux et tentes implantés à l’occasion de manifestations. Lobby des forains ? Cela posait d’importantes difficultés : selon la taille du chapiteau, le raccordement aux réseaux et la durée d’implantation, ils devaient obtenir ou non une autorisation de construire.
On voit aussi apparaître un permis d’aménager (lotissement, camping, etc.). L’idée est d’unifier les procédures et de les aligner sur celles du permis classique. Retenons aussi que le permis construire vaudra permis de démolir lorsque le pétitionnaire le demandera : c’est un gain de temps important. S’agissant des délais d’instruction, on ne s’étonne pas qu’ils ne soient pas toujours respectés, notamment le délai de 15 jours. Avec la réforme, ce délai est supprimé. C’est à l’avantage du pétitionnaire. Si le dossier n’est pas complet, le service instructeur aura maintenant un mois pour demander un complément d’information. Aussi, pour éviter des demandes inutiles, le nouveau texte liste toutes les pièces devant être jointes dans le dossier de demande. Sur un autre plan, le volet paysager est simplifié dès lors que le pétitionnaire aura recours à un architecte. En jouant ainsi un rôle plus important en matière environnementale, l’architecte verra son activité nettement valorisée. Point important, le titulaire devra faire une déclaration d’achèvement de travaux par laquelle il s’engage sur la conformité avec le permis.
La réforme est une véritable révolution culturelle : elle responsabilise tous les acteurs de la procédure. Qu’il s’agisse du pétitionnaire, de l’architecte, du maître d’ouvrage ou bien du maire, chacun devra développer une culture juridique suffisante. Une culture juridique qui fera d’un projet une valeur sûre et sans aléa contentieux. L’urbanisme n’est pas une affaire d’anachorètes, chacun doit se sentir responsable. Cela évitera un égrainage de prescriptions de dernière minute, dommageables économiquement. Raffermissons donc les objectifs de la réforme et plions nous aux « bonnes manières » : bonnes manières de penser, de projeter, d’instruire et de réaliser.
Frédéric RENAUDIN
Avocat à la Cour
Docteur en droit