Demande ce PCVAE (valant autorisation d’exploitation commerciale) : l’absence de saisine de la CDAC n’est pas un vice régularisable !

Texte intégral :
1. Par un arrêté du 17 février 2023 par lequel le maire de Gardanne a délivré à la société civile immobilière (SCI) G. un permis de construire pour l’édification d’un commerce de produits frais d’une surface de plancher totale de 2236, 67 m² avenue d’Arménie, lieu-dit Saint-Michel. L’association « En toute franchise-département des Bouches-du-Rhône » et M. et M^me M. relèvent appel du jugement du 11 juin 2024 par lequel le tribunal administratif de Marseille a sursis à statuer sur leur demande tendant à l’annulation de cet arrêté jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de sa notification, imparti à la SCI G. et à la commune de Gardanne pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant le vice tiré de la méconnaissance des dispositions des a et f de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme.

Sur le bien-fondé du jugement :

2. Aux termes du premier alinéa de l’article R. 423-13-2 du code de l’urbanisme : « Lorsque la demande de permis de construire porte sur un projet relevant de l’article L. 752-1 du code de commerce, le maire transmet au secrétariat de la commission départementale d’aménagement commercial deux exemplaires du dossier, dont un sur support dématérialisé, dans le délai de sept jours francs suivant le dépôt. » Aux termes de l’article L. 752-1 du code de commerce : « Sont soumis à une autorisation d’exploitation commerciale les projets ayant pour objet :/ 1° La création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés, résultant soit d’une construction nouvelle, soit de la transformation d’un immeuble existant […]. »

3. Un sas d’entrée affecté à la circulation de la clientèle, a, en dépit du fait qu’il n’accueille aucune marchandise, vocation à permettre aux clients de l’établissement de bénéficier de ses prestations commerciales et doit être regardé comme affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats. Il doit ainsi être intégré à la surface de vente retenue pour la détermination des projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale.

4. Il ressort du tableau des surfaces joint au dossier de demande de permis de construire déposé par la SCI G. que le bâtiment projeté, destiné à accueillir uniquement un commerce de produits frais, se compose, au rez-de-chaussée, notamment de deux sas clientèle d’une surface respective de 24,07 m² et de 23,30 m² et, au niveau R+1, d’une surface de vente de produits frais de 936,26 m², d’un hall clientèle de 41,70 m² et d’un espace de circulation commune de 54,56 m². Il ressort de ce tableau et des plans dudit dossier que ces surfaces mentionnées comme étant ouvertes au public ont vocation à permettre aux clients de l’établissement de bénéficier de ses prestations commerciales. Le total de ces espaces dépasse le seuil de 1 000 m² au-delà duquel le maire est tenu, en application des dispositions de l’article R. 423-13-2 du code de l’urbanisme, de transmettre le dossier de demande de permis de construire à la commission départementale d’aménagement commercial, en vue de la délivrance d’une autorisation, quand même ne seraient prises en compte que les surfaces du niveau R+1. Dans ces conditions, les appelants sont fondés à soutenir que le maire de Gardanne, en ne transmettant pas le dossier à ladite commission, a méconnu ces dispositions.

5. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation des arrêtés contestés.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

6. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en oeuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce […] ». Selon l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en oeuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire […] estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. […] ».

7. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

8. Le vice affectant le permis en litige entache la nature même du projet en cause, lequel ne peut être autorisé sans autorisation de la commission départementale d’aménagement commercial. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

9. Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la régularité du jugement, les appelants sont fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a sursis à statuer sans faire droit à leur demande d’annulation de l’arrêté litigieux.

Sur les frais liés au litige :

10. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI G. une somme de 2 000 € à verser à l’association « En toute franchise-département des Bouches-du-Rhône » et à M. et Mme M. en application de ces dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à leur charge, dès lors qu’ils ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la SCI G. sur ce fondement.

Décide :

Article 1^er . Le jugement avant-dire droit n° 2307600 du 11 juin 2024 du tribunal administratif de Marseille est annulé.

Article 2 : L’arrêté du 17 février 2023 du maire de Gardanne délivrant un permis de construire à la SCI G. est annulé.

CAA Marseille, 5 mars 2026, n° 24MA01938