Le permis de construire : généralités

1er Paragraphe : Cette réglementation s’applique à la généralité des travaux de construction

1/ Cette généralité découle des deux premiers alinéas de l’art. L 421-1 du Code de l’Urbanisme au titre desquels :

* Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non ne comportant pas de fondations doit au préalable obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des art. L 422-1 à L 422-5. Cette obligation s’impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l’État, des régions, des départements et des communes comme aux personnes privées .

* Sous réserve des dispositions des articles L 422-1 à L 422-5 le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires .

Le permis de construire s’entend donc de l’autorisation administrative qui devra être délivrée préalablement aux travaux de réalisation d’une construction neuve quelle qu’en soient la nature, l’affectation et le bénéficiaire ou de modification d’une construction existante dès lors que cette modification répond aux critères fixés par l’art. L 421-1 al.2 précité du Code de l’Urbanisme.
Ainsi qu’on peut le constater, la réglementation du permis de construire s’applique aux constructions ou travaux à réaliser et non pas à la qualité de celui qui les exécute ou de leur bénéficiaire. Les travaux concernant les ouvrages publics sont donc également soumis à la réglementation du permis de construire. Seules les installations destinées à la Défense Nationale et qui sont couvertes par le secret échappent à cette obligation.
A cet égard, il est utile de préciser :

2/ S’agissant de la notion de construction
Aux termes d’un arrêt de la Cour de PARIS du 25 avril 1951 (D. 1951 page 78), la notion de construction a été définie comme résultant de l’assemblage de matériaux reliés ensemble artificiellement de façon durable et incorporés au sol par des fondations.
Cependant, si cette notion d’assemblage artificiel de façon durable constitue toujours aujourd’hui un critère essentiel de la notion de construction au sens du Droit de l’Urbanisme, le Code de l’Urbanisme s’exprimant par l’art. L 421-1 al.1 précité, tel qu’il résulte de la loi du 6 janvier 1986, a expressément abandonné la condition de l’existence de fondations. En application de ce nouveau principe, le Conseil d’État, dans un arrêt du 27 mars 1996 (Monsieur MAURY REQ. N° 107927), a jugé que des structures légères démontables et dépourvues de fondations, destinées a abriter des stands de vente de vêtements et de chaussures pour la durée de la saison touristique doivent faire l’objet d’un permis de construire eu égard à leurs dimensions (375 m²) et aux conditions de leur installation.
Enfin, la loi du 13 décembre 2000 (SRU) rajoute un nouvel alinéa à l’art. L 421-1 C.U. qui prend place au 5ème alinéa de ce texte.
Aux termes de ce nouvel alinéa :
“Lorsque la construction présente un caractère non permanent et est destiné à être régulièrement démontée et réinstallée, le permis précise la ou les périodes de l’année pendant lesquelles la construction doit être démontée. Dans ce cas, un nouveau permis n’est pas exigé lors de chaque réinstallation de la construction. Le permis de construire devient caduque si la construction n’est pas démontée à la date fixée par l’autorisation.”
Ainsi, cette exigence d’un permis pour les constructions non permanentes entraîne de fait abandon de la condition de durabilité initialement exigée par la jurisprudence.

3/ L’obligation d’obtention du permis de construire pour les travaux réalisés sur constructions existantes

a) Cette obligation d’obtention préalable d’un permis de construire s’applique, en premier lieu, dès lors que ces travaux ont pour effet d’opérer un changement de destination de l’immeuble existant.
Traditionnellement, l’administration distingue 9 types de constructions selon leur destination, à savoir :
– usage d’habitation,
– usage hôtelier,
– usage de bureaux ou services,
– usage industriel,
– usage de commerce ou d’artisanat,
– usage d’équipement collectif,
– usage d’entrepôt commercial,
– usage agricole,
– usage de stationnement.
Selon les POS applicables, chacune de ces destinations peut recevoir une réglementation distincte selon les zones définies par ce POS en fonction d’un COS qui peut être différent et, bien évidemment, de la réglementation spécifique relative aux emplacements de stationnement.
Chacun des changements de destination entre les unes et les autres de ces catégories doit donc, en principe, faire l’objet d’une autorisation au titre du régime du permis de construire, dès lors qu’il sera assorti de travaux, c’est à dire (Cf. Ministère de l’Urbanisme et du logement, manuel du permis de construire 1982, tome 1, page 62) :
“de tout remaniement physique important des locaux sur tout ou partie de la construction et rendant possible la nouvelle destination”.

A titre d’exemple, on peut citer :
– Cour Administrative d’Appel de LYON, 7 octobre 1997 : SNC VILLY et AUTRES RJDA 1998 page 473 : Un remaniement complet des dépendances d’un dortoir pour créer 4 logements et un aménagement du château en habitat collectif constituent un changement de destination en raison de la transformation du type d’habitat et du nombre de logements créés.

– C.E. 4 novembre 1996, Commune de NANTES C/ SCOP FLEURS D’ARMOR, Droit Administratif 1998 n°35 : Travaux ayant pour objet d’affecter à un atelier de mécanique automobile des locaux à usage commercial.
– Cour Administrative d’Appel de PARIS, 22 janvier 1998 – CHALARD : Transformation d’un garage en local d’habitation
– Tribunal Administratif de VERSAILLES, 14 janvier 1997 : S.A. HLM “Les Trois Vallées” JCP 1998, Ed. G. IV n°2305 : Le passage de la destination hôtelière à l’habitation bourgeoise.

b) Les modifications physiques aux constructions existantes n’opérant pas de changement de destination.

Il s’agit :
– de la modification de l’aspect extérieur de ces constructions sur le plan architectural telle que la fermeture ou la création de baies, d’ouvertures ou de fenêtres ou encore une modification de la forme de la toiture,
– de la modification du volume de cette construction soit par création de niveau intermédiaire, telle qu’une mezzanine, ou le fait de rendre habitables des combles ou un sous-sol qui ne l’était pas soit par surélévation qui, elle-même, entraînera modification de l’aspect extérieur de la construction.

Ceci étant, compte tenu du caractère très général de cette obligation, le législateur a fini par mettre en oeuvre par la loi du 6 janvier 1986, un régime d’exonération et un régime dérogatoire à cette obligation générale.

Paragraphe 2 : Les ouvrages et travaux dont, néanmoins, la réalisation n’est pas assujettie à l’obligation d’obtention préalable du permis de construire

1/ Dispense pure et simple du permis de construire
* La dispense de principe posée par l’art. L 421-1 al. 4. : Aux termes de cette disposition, le permis n’est pas exigé pour les ouvrages qui, en raison de leur nature ou de leur très faible dimension, ne peuvent être qualifiés de construction.
* L’application concrète de cette dispense : Elle résulte des dispositions de l’art. R 421- 1 C.U. qui énumère 10 catégories de travaux ou d’ouvrages présentant ces caractéristiques à savoir notamment :
– certains ouvrages sous-terrains : ouvrages ou installations de stockage de gaz ou fluides et les canalisations lignes ou câbles.
– travaux d’infrastructures des voies de communication ferroviaires, fluviales routières ou piétonnières,
– installations temporaire de chantier,
– mobilier urbain implanté sur le domaine public tels qu’abribus, kiosques, cabines téléphoniques, panneaux indicateurs,
– statues, monuments et oeuvres d’art lorsqu’ils ont une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres au dessus du sol et moins de 40 m3 de volume,
– terrasses dont la hauteur au dessus du sol n’excède pas 60 mètres,
– certains poteaux, pylônes, candélabres, éoliennes ou antennes,
– murs d’une hauteur inférieure à deux mètres sous réserves de l’application du régime propre aux clôtures figurant dans les plans d’occupation des sols,
– enfin, le 10° alinéa de l’art. R 421-1 précité exonère de l’obligation d’obtention préalable du permis de construire tous ouvrages autres que ceux prévus au alinéas 1 à 9 dont la surface au sol est inférieure à 2 m² et dont la hauteur ne dépasse pas 1,5 mètre au dessus du sol.
S’agissant de cette dernière catégorie, la Cour de Cassation (Cass. Crim. 26 mai 1993 Bull. Crim. n°195) a jugé que les conditions de surface et de hauteur énumérées par ce texte étaient cumulatives.

2/ Les ouvrages et constructions exemptés de l’obligation d’obtention du permis de construire mais nécessitant une déclaration préalable de travaux en mairie.

a) Exemptions prévues par l’art. L 422-1 C.U.

Celui-ci vise expressément :
– les travaux de ravalement,
– les travaux sur les immeubles classés,
– (al.2) certaines constructions ou travaux relatifs à la défense nationale ou aux installations techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ainsi que les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l’exigence d’un permis de construire.

b) Énumération par l’art. R 422-2 C.U. des travaux de faible importance
Cette disposition énumère 12 catégories de travaux ou ouvrages entrant dans cette définition parmi lesquelles outre les travaux de ravalement :
– (H) les installations techniques nécessaires au fonctionnement des services publiques d’alimentation en eau potable et d’assainissement,
– (I) les ouvrages techniques dont la surface au sol est inférieure à 20 m² et la hauteur inférieure à 3 mètres,
– (J) : les travaux consistant à implanter dans les conditions prévues à l’art. R 444-3 une habitation légère de loisir de moins de 35 m² de surface hors oeuvre net, ainsi que des travaux consistant à remplacer une habitation légère par une nouvelle habitation légère de loisir de surface égale ou inférieure,
– (K) : les piscines non couvertes,
Enfin, le dernier alinéa de l’art. R 422-2 fait entrer dans ces hypothèses d’exemption, les constructions ou travaux non prévues aux 12 alinéas qui précèdent, n’ayant pas pour effet de changer la destination d’une construction existante et :
* qui n’ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle,

* ou qui ont pour effet de créer sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 m².
Enfin, l’art. R 422-2 précise que l’ensemble de ces exemptions ne sont pas applicables lorsque les travaux concernent des immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

3) La procédure de déclaration de travaux applicable au titre de ces exemptions prévues par l’article L 422-1 et R 422-2 du Code de l’Urbanisme

* Aux termes de l’art. R 422-3 du Code de l’Urbanisme, l’exécution des travaux ci-dessus visés, donne lieu à une déclaration préalable déposée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux, à la mairie du lieu de situation de l’immeuble ou du terrain.
Cette déclaration précise l’identité du déclarant, la situation et la superficie du terrain, l’identité de son propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la déclaration, la nature et la destination des travaux, ainsi que le cas échéant, la densité des constructions existantes ou à créer.
Cette déclaration, établie sur un imprimé standard, est assortie d’un plan de situation du terrain, d’un plan de masse et d’une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les travaux projetés.
* En application des articles R 422-6 et R 422-7 du Code de l’Urbanisme dans les communes où un PLU a été approuvé, cette déclaration est instruite par le Maire, au nom de la commune. Dans les autres communes, cette déclaration est instruire au nom de l’État par le service de l’État dans le département chargé de l’urbanisme.
* Sauf opposition dûment motivée notifiée par l’autorité compétente, pour instruire cette déclaration dans le délai d’un mois à compter de sa réception en mairie, les travaux objet de la déclaration peuvent être exécutés sous réserve, le cas échéant du respect des prescriptions notifiées dans les mêmes conditions.
Tel est en effet la règle posée par l’art. L 422-2 alinéa 2 du Code de l’Urbanisme.