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Les avancées de la réforme du permis de construire

Le 19 avril 2005, Gilles de ROBIEN a présenté les avancées de la réforme du permis de construire. Il a rappelé les objectifs généraux de la réforme : réduire le nombre d’autorisations d’urbanisme, limiter les sources de contentieux, simplifier les procédures pour les usagers et les instructeurs, garantir les délais d’instruction, clarifier les responsabilités, favoriser le développement de la qualité urbanistique et architecturale.

 

1/ LES OBJECTIFS DE LA REFORME

Les points importants de la réforme sont les suivants :

– Davantage de simplicité

Dans l’instruction, davantage de rapidité dans le traitement des contentieux et l’instauration de nouvelles prescriptions.

– Simplifier et encadrer l’instruction

Les propositions clarifient notamment les relations entre le pétitionnaire, les services instructeurs et les autorités chargées du contrôle de légalité.

– Stabiliser les autorisations

Les propositions du rapport tendent à permettre au bénéficiaire de l’autorisation de connaître précisément les délais de contestation et à faciliter la mise en œuvre des autorisations, particulièrement des permis de construire.

Par exemple, permettre la délivrance de permis de construire successifs sur un même terrain au profit d’un même demandeur sans que cela emporte retrait du permis précédent, en assurant l’information des tiers et de l’administration.

– Accélérer le contentieux

Le rapport propose par exemple de suspendre en cas de recours,le délai de péremption du permis de construire pendant la durée du contentieux

– Pérenniser les constructions achevées

Le rapport propose que l’écoulement du temps ait un effet de consolidation des situations irrégulières. Par exemple, admettre qu’à l’issue d’un délai de 10 ans à compter de l’achèvement d’une construction, le non-respect des procédures et règles d’urbanisme au moment de la construction ne puisse plus être invoqué.

La plupart des propositions doivent trouver place dans un prochain projet d’ordonnance de simplification du permis de construire (prévue pour le 9 juin) et dans la loi Habitat pour tous, prévue pour l’été 2005

2/ LES MOYENS DE LA REFORME

Les grands éléments de la réforme sont les suivants (ils sont énoncés dans le projet).

– La réforme des certificats d’urbanisme

Il est prévu d’instaurer deux types de certificat d’urbanisme : les certificats de simple information et les certificats « opérationnels ».

Pour le premier, il s’agit d’interroger le service instructeur pour connaître les règles d’urbanisme applicable, sans requérir les avis des concessionnaires (réseaux). Cela va nettement accélérer la procédure.

Pour le deuxième, il s’agit d’interroger le service instructeur sur la faisabilité du projet sur une parcelle donnée. Le problème est qu’à ce stade de la procédure, les projets ne sont jamais suffisamment définis. La question qui se pose est de savoir si les services instructeurs accepteront de délivrer de tels certificats qui naturellement font griefs. L’idée est donc d’inviter le pétitionnaire à se rapprocher du service en amont pour faire évoluer son projet (il s’agit presque d’un partenariat). Cela évitera les mauvaises surprises, notamment les refus de permis.

Un autre certificat devrait voir le jour, il n’a pas de dénomination. Il s’agit de purger les éventuels recours des tiers sur les caractéristiques du projets. Cela est présenté comme un « pré-permis ».

– Le champ d’application des autorisations d’urbanisme

Actuellement, le code de l’urbanisme n’est pas assez précis. Il précise mal la différence entre les travaux nécessitant aucune déclaration, une déclaration ou bien un permis.

La logique de la réforme est que les travaux sont par principe exemptés de déclaration. Le futur code devra dont lister précisément les travaux soumis à déclaration préalable ou à permis.

Cela devrait éviter un certain nombre de contentieux.

Trois catégories de permis seront identifiables : les permis de construire, les permis d’aménager et les permis de démolir.

Actuellement, certains travaux sont exemptés de permis mais sont soumis à déclaration de travaux (le dossier est juste allégé). L’administration a un mois pour statuer, son silence vaut accord mais celui peut être retiré dans les deux mois suivants. Cela est une source d’insécurité juridique pour les déclarants.

La réforme a donc pour objectif de faire de la déclaration un vrai régime d’autorisation autonome : au-delà d’un mois, le maire ne pourra plus s’y opposer.

– Le permis de démolir sera clarifié

La réforme imposera un permis de démolir dans les seuls secteurs protégés (sites, secteurs sauvegardés, ZPPAUP …). Pour le reste, le permis de démolir sera instauré par décision du conseil municipal si celui souhaite instaurer ce type de contrôle. Le permis sera par ailleurs déconnecté de l’affectation des logements.

Mais surtout, ce qui est intéressant c’est que la demande de permis de construire pourra porter à la fois sur la démolition et sur la construction. Le permis de construire tiendra alors lieu de permis de démolir.

– Le permis d’aménager est tout nouveau

Le permis d’aménager regroupera, tout en prenant en compte leurs spécificités, les autorisations de lotir, les autorisations de création de terrains de camping ou de parc résidentiel de loisirs, les autorisations concernant des travaux divers ayant une incidence significative sur l’occupation des sols : golf, décharge… Ce régime unifié permettra notamment d’instaurer des procédures d’instruction identiques à celles des permis de construire, notamment en matière de délais, ce qui représentera un progrès très important pour les demandeurs.

Ce qui est intéressant c’est que le permis d’aménager pourra tenir lieu de permis de construire pour les constructions réalisées dans l’opération d’aménagement.

– La réforme des délais d’instruction

Actuellement les délais ne sont pas systématiquement respectés. Aujourd’hui, l’administration a 15 jours pour examiner la recevabilité d’un dossier de demande de permis, vérifier qu’il est complet et notifier un délai d’instruction au demandeur.

Avec la réforme, le délai de recevabilité est supprimé. C’est à l’avantage du pétitionnaire. Si le dossier n’est pas complet, le service instructeur aura 1 mois pour demander des compléments d’information.

Pour éviter des demandes inutiles, le projet va lister toutes les pièces qui devront être jointes obligatoirement dans le dossier de demande.

3/ LES AUTRES AVANCEES

– Le volet paysager sera simplifié dès lors que le pétitionnaire aura eu recours à un architecte.

– Le service instructeur pourra également échanger des documents avec le pétitionnaire pas email.

– Point important : le titulaire du permis devra faire une déclaration d’achèvement de travaux par laquelle il s’engage sur la conformité avec le permis.

 – Autre point important, le permis de construire ne sera plus nécessaire pour les constructions temporaires (genre chapiteaux, gros problème pour les cirques, etc.)

 – Autre point très important, les délais de validité d’un permis sont suspendus en cas de recours devant une juridiction administrative.

Frédéric RENAUDIN
Avocat à la Cour
Docteur en droit

Téléchargez le document officiel de présentation de la réforme
Téléchargez l’avant projet d’ordonnance
Téléchargez le projet de liste des travaux soumis à permis de construire
Téléchargez le projet de liste des travaux dispensés de toute formalité
Téléchargez le projet de liste des travaux soumis à déclaration préalable

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