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Lotissement : l’opération qui consiste à détacher un lot bâti ne constitue pas un lotissement !

Arrêt rendu par Conseil d’Etat
30-11-2023
n° 470788
Texte intégral :
Vu les procédures suivantes :

1° Sous le n° 470788, l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte a demandé au tribunal administratif de Versailles d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 9 août 2021 par lequel le maire de Maisons-Laffitte a délivré à la société civile immobilière Longueil Invest un permis d’aménager pour la division d’une parcelle cadastrée section AR n° 67 en deux parcelles cadastrées section AR n° 107 et section AR n° 108, ainsi que la décision du 29 octobre 2021 rejetant son recours gracieux. Par un jugement n° 2110518 du 25 novembre 2022, le tribunal administratif de Versailles a rejeté cette demande.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 24 janvier et 19 avril 2023 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de mettre à la charge de la société Longueil Invest et de la commune de Maisons-Laffitte la somme de 4 000 € chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

2° Sous le n° 470789, l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte a demandé au tribunal administratif de Versailles d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 9 juin 2021 par lequel le maire de Maisons-Laffitte a délivré à la société civile immobilière Longueil Invest un permis de construire tenant lieu de déclaration préalable de lotissement en vue de la réalisation de travaux d’extension sur une construction existante sur une parcelle cadastrée section AP n° 354, issue de la division en deux de la parcelle anciennement cadastrée section AP n° 202, ainsi que la décision du 8 octobre 2021 rejetant son recours gracieux. Par un jugement n° 2110517 du 25 novembre 2022, le tribunal administratif de Versailles a rejeté cette demande.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 24 janvier et 19 avril 2023 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de mettre à la charge de la société Longueil Invest et de la commune de Maisons-Laffitte la somme de 4 000 € chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :

– le code de l’urbanisme ;

– le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

– le rapport de Mme Ariane Piana-Rogez, auditrice,

– les conclusions de M. Mathieu Le Coq, rapporteur public ;

Vu la note en délibéré, enregistrée le 15 novembre 2023, présentée, sous le n° 470788, par l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 9 août 2021, le maire de Maisons-Laffitte a délivré à la société Longueil Invest un permis d’aménager en vue de la division d’une parcelle cadastrée section AR n° 67, située avenue de Wagram, en deux parcelles, l’une, cadastrée section AR n° 107 supportant déjà une construction et l’autre, cadastrée section AR n° 108, destinée à être bâtie, cette dernière constituant l’unique lot du périmètre du lotissement ainsi constitué. Il ressort également des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 9 juin 2021, le maire de cette commune a délivré à cette même société un permis de construire tenant lieu de déclaration préalable de lotissement en vue de travaux d’extension d’une construction existante sur une parcelle cadastrée section AP n° 354 issue de la division de la parcelle précédemment cadastrée section AP n° 202, située avenue Eglé, l’autre parcelle issue de cette division, cadastrée section AP n° 355, supportant une autre construction et n’étant pas incluse dans le périmètre du lotissement ainsi autorisé. Par deux pourvois qu’il y a lieu de joindre pour statuer par une seule décision, l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte se pourvoit en cassation contre les deux jugements du 25 novembre 2022 par lesquels le tribunal administratif de Versailles a rejeté ses demandes tendant, respectivement, à l’annulation pour excès de pouvoir de ces deux arrêtés du maire de Maisons-Laffitte ainsi que du recours gracieux formé contre chacun d’entre eux.

Sur le cadre juridique :

2. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » Aux termes de l’article L. 442-1-2 du même code : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées. » Aux termes de l’article R. 442-1 de ce code : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / […] e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis […]. »

3. Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. Il en résulte également que ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments.

Sur le pourvoi dirigé contre le jugement se rapportant à l’arrêté du 9 août 2021 :

4. Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis […] d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. » Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le périmètre du lotissement créé avenue de Wagram est limité au seul terrain destiné à être bâti, correspondant à la parcelle cadastrée section AR n° 108, la société Longueil Invest n’ayant, comme il lui était loisible de le faire en application des dispositions de l’article L. 442-1-2 du code de l’urbanisme, pas choisi d’y inclure le terrain déjà bâti, correspondant à la parcelle cadastrée section AR n° 107, également issue de la division de l’unité foncière. Il résulte de ce qui a été dit au point 3 que le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que la conformité aux règles d’urbanisme de la construction existante située sur le terrain déjà bâti, issu de la division mais non inclus dans le périmètre du lotissement, n’avait pas à être vérifiée pour délivrer le permis d’aménager sollicité, l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet de constructions faisant l’objet d’une demande de permis d’aménager un lotissement ne pouvant porter que sur les terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement, sans que les dispositions du règlement de la zone UH du plan local d’urbanisme de Maisons-Laffitte en vertu desquelles « dans le cas d’un lotissement […], les règles édictées par le plan local d’urbanisme s’appliquent à chacun des terrains issus de la division […] » puissent avoir pour objet ou pour effet d’y déroger.

5. Il résulte de ce qui précède que l’association requérante n’est pas fondée à demander l’annulation du jugement du 25 novembre 2022 du tribunal administratif de Versailles se rapportant à l’arrêté du 9 août 2021 du maire de Maisons-Laffitte.

Sur le pourvoi dirigé contre le jugement se rapportant à l’arrêté du 9 juin 2021 :

6. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le permis de construire valant déclaration préalable de lotissement délivré à la société Longueil Invest porte sur la démolition d’une véranda et d’une terrasse, l’extension d’une maison individuelle, la construction d’un garage en annexe, d’un mur de clôture et d’une piscine sur la parcelle cadastrée section AP n° 354 située avenue Eglé, issue de la division de la parcelle précédemment cadastrée section AP n° 202, l’autre parcelle issue de cette division, cadastrée section AP n° 355, également bâtie, n’étant pas incluse dans le lotissement ainsi autorisé. Il résulte de ce qui a été dit au point 3 qu’après avoir relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que les parcelles cadastrées section AP n° 354 et n° 355 supportaient déjà des constructions qui n’étaient pas destinées à être démolies et que le projet portait seulement sur la parcelle cadastrée n° AP 354 déjà construite, le tribunal administratif n’a ni inexactement qualifié les faits de l’espèce ni, en tout état de cause, commis d’erreur de droit en jugeant que le projet autorisé ne constituait pas un lotissement et que le respect des règles d’urbanisme par la construction située sur la parcelle cadastrée section AP n° 355, non comprise dans le périmètre du « lotissement », n’avait pas à être vérifié pour délivrer le permis de construire valant déclaration de lotissement litigieux.

7. Il résulte de ce qui précède que l’association requérante n’est pas non plus fondée à demander l’annulation du jugement du 25 novembre 2022 du tribunal administratif de Versailles se rapportant à l’arrêté du 9 juin 2021 du maire de Maisons-Laffitte.

Sur les frais de l’instance :

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte une somme de 1 500 € à verser à la société Longueil Invest et une somme de 1 500 € à verser à la commune de Maisons-Laffitte au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les mêmes dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la société Longueil Invest et de la commune de Maisons-Laffitte qui ne sont pas, dans les présentes instances, les parties perdantes.

Décide :

Article 1er : Les pourvois de l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons Laffitte sont rejetés.

Article 2 : L’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte versera une somme de 1 500 € à la société Longueil Invest et une somme de 1 500 € à la commune de Maisons-Laffitte au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à l’Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte, à la société civile immobilière Longueil Invest et à la commune de Maisons-Laffitte.

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