Apports de la loi du 15 octobre 2025 (simplification du droit de l’urbanisme) relatifs à l’articulation entre permis initial et modificatif

1. Impact sur le Permis de Construire Initial (PC)

 

Pour le permis de construire initial, les apports de la loi sont principalement des assouplissements aux règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU), facilitant l’obtention du permis pour certains types de projets.

Domaine d’Impact	Article(s) Clés	Détails de la Modification
Densification (Hauteur, Emprise au Sol)	Art. L. 152-6 CU (modifié par Art. 9 2)	La faculté de déroger aux règles de hauteur, volume, implantation et d’emprise au sol pour créer ou agrandir des logements est étendue à toutes les communes du territoire (et non plus seulement aux zones tendues).
Logement sur Bâti Existant	Art. L. 152-6-7 CU (nouveau, par Art. 9 2)	Le PC pour des logements ou des équipements publics dans des bâtiments existants peut déroger aux obligations de réalisation d’aires de stationnement imposées par le PLU.
Conversion de Bâtiments Ruraux	Art. L. 152-6-9 CU (nouveau, par Art. 9 2)	Le PC pour la transformation d’un bâtiment agricole ou forestier en logement peut déroger aux règles du PLU (hauteur, emprise, stationnement, aspect architectural), sous conditions.

Conséquence sur le PC Initial : Ces dispositions permettent d’instruire favorablement des demandes de permis de construire (y compris pour des constructions neuves dans le cadre de ces dérogations) qui auraient été refusées auparavant sur le fondement des règles strictes du PLU, favorisant ainsi la construction de logements.

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2. Impact sur le Permis de Construire Modificatif (PCM) et l’Évolution du Bâti

 

Les dispositions de la loi visent à sécuriser l’évolution des constructions existantes et à faciliter l’obtention de permis modificatifs, même si la construction d’origine n’était pas parfaitement conforme.

 

Sécurisation des Travaux sur Constructions Anciennes

 

• Article Clé : Art. L. 111-35 CU (modifié par Art. 9 2).
• Principe : Le permis de construire (initial ou modificatif) sollicité pour des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un bâtiment achevé ne peut être refusé au motif que la construction d’origine n’était pas conforme aux règles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur en vigueur à l’époque ou après.
• Impact sur le PCM : Cela lève un obstacle fréquent. Lorsqu’un propriétaire souhaite obtenir un permis modificatif pour agrandir ou modifier une construction existante (par exemple, un ajout de balcon, une modification de façade, ou une surélévation), l’autorité instructrice ne peut plus exiger la mise en conformité totale du bâtiment initial avant d’accorder le PCM, à condition que les modifications respectent elles-mêmes les règles et n’aggravent pas la non-conformité existante.

 

Facilitation de la Surélévation

 

• Article Clé : Art. L. 152-6 CU (modifié par Art. 9 2).
• Focus : Le bénéfice de la dérogation aux règles de densité est expressément étendu aux projets de surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans.
• Impact sur le PCM : Si la surélévation nécessite un permis modificatif (rarement, car souvent elle nécessite un PC initial), elle sera facilitée par la possibilité de dépasser la hauteur maximale ou l’emprise au sol fixée par le PLU.

 

Dérogation aux Obligations de Stationnement

 

• Article Clé : Art. L. 152-6-7 CU (nouveau).
• Cas du PCM : Cette dérogation est particulièrement pertinente pour les permis de construire modificatifs qui impliquent une augmentation de la surface de plancher ou la création de nouveaux logements (par exemple, suite à une division d’un grand appartement). Ces modifications génèrent souvent des obligations de stationnement que l’on ne peut pas satisfaire sur la parcelle. Le PCM peut désormais être délivré sans que ces places ne soient créées.

En résumé, la loi vise à rendre le processus d’obtention de permis de construire et de permis modificatif plus pragmatique en milieu urbain. Elle assouplit les règles de fond (hauteur, emprise au sol, stationnement) pour soutenir la création de logements, tout en sécurisant les projets de modification et de rénovation face à l’historique de non-conformité des constructions existantes.

️ Protection des Permis de Construire et d’Aménager Modificatifs

 

L’Article 23 3 bis B ajoute les articles L. 431-6 et L. 441-5 au Code de l’urbanisme pour sécuriser les demandes de permis modificatifs contre les changements de règles d’urbanisme.

• Permis de Construire Modificatif (PCM) (Art. L. 431-6) :
  • Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de PCM en cours de validité ne peut pas être refusée ou soumise à de nouvelles prescriptions pour une période de trois ans à compter de la délivrance du permis initial.
  • Cette protection s’applique même si de nouvelles dispositions d’urbanisme (nouveau PLU, modification, etc.) sont entrées en vigueur après la délivrance du permis initial.
  • Exception : La demande de PCM peut être refusée si les nouvelles dispositions d’urbanisme visent à préserver la sécurité ou la salubrité publiques.
• Permis d’Aménager Modificatif (PAM) (Art. L. 441-5) :
  • Les mêmes règles de protection s’appliquent aux demandes de permis d’aménager modificatifs. Le refus est impossible pendant trois ans si les travaux ne sont pas achevés, sauf pour des motifs de sécurité ou salubrité publiques.

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⏱️ Prolongation des Délais de Construction

 

L’Article 24 3 bis CA modifie l’article L. 433-2 du Code de l’urbanisme pour encadrer la prolongation des autorisations de construire.

• Prolongation de l’Autorisation : Lorsqu’un délai de validité de l’autorisation de construire a été fixé, cette autorisation peut faire l’objet d’une prolongation.
• Procédure : La demande de prolongation est instruite et accordée dans les mêmes conditions que le permis initial.
• Nouveau Délai : La décision qui accorde la prolongation fixe un nouveau délai pour l’achèvement des travaux.

En synthèse, la loi apporte une stabilité juridique de trois ans aux bénéficiaires de permis de construire ou d’aménager pour réaliser leurs projets, les protégeant contre l’application rétroactive de nouvelles règles d’urbanisme lors de demandes de modification, et simplifie la prolongation des délais d’exécution.