URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT Me Frédéric RENAUDIN, spécialiste en droit public et droit de l'immobilier – SELARL CLAIRANCE AVOCATS
L’analyse détaillée des articles de la proposition de loi (Texte adopté n° 172) relative aux Organismes d’Habitations à Loyer Modéré (OHLM), aux conventions de production de logements et aux Programmes Locaux de l’Habitat (PLH), met en lumière des mesures visant principalement à fluidifier l’attribution et la gestion des logements sociaux, ainsi qu’à renforcer la planification locale.
Organismes d’Habitations à Loyer Modéré (OHLM) et Attribution
La loi vise à simplifier et à fiabiliser les procédures liées à l’attribution et au suivi des locataires HLM, notamment en améliorant l’accès aux données.
Article 27 6 bis A : Fluidification du Logement Social
Cet article modifie le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) pour faciliter l’instruction des demandes et le contrôle du parc social.
| Dispositions Clés | Détail de la Modification (CCH) | Objectif Principal |
| Échange d’Informations Fiscales | Le groupement d’intérêt public (GIP) chargé du Système National d’Enregistrement (SNE) des demandes de logement social est autorisé à mettre en place un échange d’informations avec l’administration fiscale. | Fiabiliser l’instruction : Permet de recueillir les données nécessaires (ressources, situation familiale) pour l’instruction des demandes, le suivi des locataires, et les enquêtes d’occupation du parc social. |
| Accès Élargi aux Données du SNE | L’accès aux données du SNE est étendu à de nouvelles catégories d’acteurs : 1. Les agents de l’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) chargés des études et contrôles. 2. Les agents des organismes HLM et des collectivités chargés d’évaluer les politiques d’attribution et le fonctionnement du dispositif. | Contrôle et Évaluation : Améliore la capacité des organismes de tutelle et des collectivités à évaluer l’efficacité de leurs politiques d’attribution et à contrôler l’occupation du parc. |
Conventions Annuelles de Production de Logements
Le texte introduit des dispositions pour mieux encadrer les engagements des organismes HLM et des collectivités dans la production de logements, notamment pour le logement très social.
Article 29 : Renforcement des Objectifs de Production Locaux
Cet article vise à garantir que les objectifs locaux de production de logements sociaux soient atteints, en ciblant particulièrement les logements destinés aux plus modestes.
- Fixation d’un Objectif Plancher (Art. L. 302-1, III CCH) : L’État et les communes qui se dotent d’une convention annuelle de production de logements peuvent fixer un objectif plancher de production de logements bénéficiant d’un prêt locatif social (PLS) pour les OHLM.
- Ciblage du Logement Très Social (PLAI) : Pour les communes soumises à l’article L. 302-5 du CCH (loi SRU), un objectif minimal de production de logements locatifs très sociaux (financés en Prêt Locatif Aidé d’Intégration, PLAI) est également prévu.
L’objectif est de s’assurer que l’effort de production ne se concentre pas uniquement sur les logements les moins sociaux (PLAI) et que les besoins des ménages les plus défavorisés sont effectivement pris en compte dans les conventions locales.
️ Programme Local de l’Habitat (PLH) et Planification
Bien que le PLH ne soit pas directement modifié par des articles dédiés, ses objectifs et sa mise en œuvre sont renforcés par les nouveaux outils de planification et de densification introduits par la loi.
1. Prise en Compte des Besoins de Stationnement (Article 17 $2^{\text{ter}}$)
Les projets de renouvellement urbain et de densification, souvent portés par les objectifs du PLH, doivent désormais intégrer une réflexion sur les conséquences pratiques de l’augmentation de la population.
- OAP et Stationnement (Art. L. 151-7-3 CU) : Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) des PLU qui mettent en œuvre les objectifs de renouvellement urbain (donc, implicitement, le PLH) doivent tenir compte des besoins supplémentaires en matière de stationnement, de transports, de réseaux et d’équipements publics.
2. Facilitation de la Production de Logements Sociaux
Le PLH fixe les objectifs de production. Les mesures de simplification en urbanisme rendent leur réalisation plus aisée :
- Dérogation aux Contraintes d’Urbanisme : Les dispositions de l’Article 9 2 (Dérogation à l’emprise au sol, à la hauteur, et surtout au stationnement) s’appliquent aux projets de logements, y compris sociaux. La faculté de déroger aux obligations de stationnement (Art. L. 152-6-7 CU) est particulièrement importante pour les organismes HLM qui construisent ou transforment des bâtiments en zones urbaines denses où l’aménagement de parkings est difficile et coûteux.
En résumé, la proposition de loi apporte une meilleure traçabilité et un meilleur contrôle du parc social via le SNE et les données fiscales, et renforce les objectifs de production vers le logement très social dans les conventions annuelles. De plus, les nouvelles souplesses en urbanisme facilitent la réalisation concrète des objectifs de production définis dans le PLH.