URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT Me Frédéric RENAUDIN, spécialiste en droit public et droit de l'immobilier – SELARL CLAIRANCE AVOCATS
Les Opérations de Transformation Urbaine constituent un nouvel outil d’aménagement visant à faciliter le renouvellement urbain et la densification des zones déjà bâties.
Création et Objectif des Opérations de Transformation Urbaine (OTU)
La loi introduit l’article L. 315-1 dans le Code de l’urbanisme, créant les Opérations de Transformation Urbaine.
- Article Clé : Article 17 $2^{\text{ter}}$ (introduisant l’Art. L. 315-1 et suivants du CU).
- Nature de l’OTU : L’OTU est un nouvel outil opérationnel d’aménagement.
- Objectif Principal : Réaliser les objectifs définis dans les nouvelles Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) d’évolution du bâti (voir section ci-dessous). L’OTU est la phase de mise en œuvre concrète des stratégies de requalification des quartiers.
- Définition de l’OTU : L’OTU est définie par une délibération de l’organe délibérant de la collectivité compétente (commune ou EPCI). Cette délibération fixe :
- Les objectifs de l’opération (renouvellement, densification, mixité, etc.).
- La durée et le périmètre précis de l’opération.
- Un programme prévisionnel de constructions, de démolitions et d’aménagements.
- Une estimation de son financement.
- Mise en Œuvre : L’OTU doit faire l’objet d’une concertation avec le public, dont les modalités sont fixées par la délibération.
️ Lien avec la Planification : Les OAP d’Évolution du Bâti
L’OTU n’existe pas seule, elle est le bras armé des nouvelles orientations stratégiques introduites par la loi au sein des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU).
Nouvelle Règle dans le PLU (Art. L. 151-7-3 CU)
- Création de l’OAP Thématique : Le PLU peut désormais prévoir, dans ses Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), des actions d’évolution ou de requalification du bâti existant.
- Zones Ciblées : Cette OAP est spécifiquement conçue pour intervenir dans :
- Les secteurs d’habitat individuel existant (par exemple, pour organiser une densification douce et maîtrisée des zones pavillonnaires).
- Les zones d’activité économique (pour faciliter leur modernisation, leur recyclage, ou l’introduction de mixité fonctionnelle).
- Prise en Compte des Besoins : Cette planification doit impérativement tenir compte des besoins supplémentaires en matière de stationnement, de transports, de réseaux et d’équipements publics engendrés par la requalification.
Relation OTU / OAP : Les OAP définissent la stratégie et les objectifs de transformation (le « quoi » et le « où »), tandis que l’OTU est le véhicule opérationnel (le « comment ») permettant de les réaliser, notamment par l’intervention sur le foncier, les aménagements et les modifications réglementaires.
️ Outils de Mise en Œuvre et Effets de l’OTU
La création de l’OTU s’accompagne d’une simplification des outils fonciers existants pour garantir son efficacité.
Modification des Documents de Lotissement
- Assouplissement des Règles de Lotissement (Art. L. 442-11 CU) : La procédure simplifiée pour la modification des documents de lotissement est étendue afin de garantir la réalisation de l’OAP d’évolution du bâti et, par conséquent, la mise en œuvre de l’OTU.
- Impact : Cela permet de modifier plus facilement les règles d’urbanisme propres à un lotissement (cahier des charges ou règlement) si ces règles s’opposent aux objectifs de requalification fixés par l’OTU.
Autres Simplifications Indirectes
L’OTU bénéficie également des autres mesures de simplification de la loi pour atteindre ses objectifs de densification :
- Dérogation au Stationnement : Les projets de construction ou de changement de destination réalisés dans le cadre d’une OTU (logements ou équipements) pourront bénéficier des dérogations aux obligations de stationnement (Art. L. 152-6-7 CU), facilitant l’optimisation de l’espace.
- Dérogation à la Densité : Les objectifs de densification de l’OTU sont soutenus par la généralisation de la faculté de déroger aux règles de hauteur et d’emprise au sol (Art. L. 152-6 CU) sur tout le territoire.
En résumé, l’Opération de Transformation Urbaine (OTU) est un dispositif intégré et puissant visant à permettre aux collectivités de piloter activement le renouvellement de leurs quartiers existants (pavillonnaires ou zones d’activité) en s’appuyant sur un cadre de planification (OAP) et des outils opérationnels simplifiés.