Apports de la loi du 15 octobre 2025 (simplification du droit de l’urbanisme) relatifs aux « permis d’aménager – lotissements »

1. Permis d’Aménager et Lotissements ️

 

Le texte ne modifie pas directement la procédure de délivrance du permis d’aménager un lotissement, mais il introduit des mécanismes pour faciliter la modification des règles des lotissements existants, ce qui est essentiel pour leur évolution.

Modification Simplifiée des Documents de Lotissement (Art. L. 442-11 CU)

• Extension de la Procédure : La procédure simplifiée pour la modification des documents de lotissement (règlement ou cahier des charges s’il fait l’objet d’une servitude d’urbanisme) est étendue. Elle peut désormais être utilisée pour mettre en œuvre :
  1. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) d’évolution du bâti.
  2. Les Opérations de Transformation Urbaine (OTU) (nouvel Art. L. 315-1 CU).
• Impact : Cette mesure permet aux collectivités de passer outre des règles de lotissement obsolètes et restrictives (faible hauteur maximale, grande emprise minimale) sans attendre la caducité décennale (régie par l’Art. L. 442-1-3). L’objectif est d’aligner rapidement les anciens lotissements, conçus pour une faible densité, sur les objectifs de renouvellement urbain et de densification actuels de la collectivité.

Articulation avec la Caducité (Art. L. 442-1-3 CU)

• L’article L. 442-1-3, qui prévoit la caducité automatique des règles de lotissement au bout de dix ans (sauf maintien par les colotis), n’est pas modifié.
• Cependant, les nouveaux outils (OAP/OTU) offrent une solution proactive : au lieu d’attendre la caducité pour appliquer les règles du PLU, la collectivité peut modifier les règles du lotissement de manière anticipée pour atteindre ses objectifs d’aménagement.

2. Unité Architecturale et Esthétique du Bâti

 

La loi introduit des assouplissements aux règles d’urbanisme, tout en maintenant des garde-fous pour garantir une intégration architecturale de qualité.

Dérogation sans Remise en Cause de l’Aspect Extérieur

 

• Sécurisation des Projets (Art. L. 111-35 CU) : L’autorisation d’urbanisme pour des travaux de surélévation ou de transformation limitée sur un bâtiment existant ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d’aspect extérieur.
• Impact : Cette mesure reconnaît que l’aspect extérieur des bâtiments anciens n’est pas toujours conforme aux règles actuelles, mais que les travaux d’évolution (surélévation, rénovation) ne doivent pas être bloqués par ce seul fait. Elle permet la requalification du bâti en acceptant le maintien de l’existant, tout en exigeant que les travaux futurs s’y insèrent harmonieusement.

Prise en Compte du Paysage et de l’Architecture

 

• Conversion de Bâtiments Agricoles (Art. L. 152-6-9 CU) : L’autorité compétente peut déroger à l’aspect architectural des règles locales pour la transformation de bâtiments agricoles en logement, mais la dérogation doit tenir compte de la contribution du projet à la qualité architecturale et paysagère de son environnement.
• Conséquence : La loi facilite le changement de destination, mais elle exige en contrepartie une réflexion qualitative sur l’insertion paysagère et architecturale du projet dans son site.

 

3. Unité Foncière et Densification

 

L’unité foncière (l’ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire) est un concept fondamental dans l’application des règles d’urbanisme. La loi facilite son optimisation en levant les freins à la densification.

Dérogation aux Règles de Densité (Art. L. 152-6 CU)

 

• La généralisation de la faculté de déroger aux règles d’emprise au sol (Art. L. 152-6 CU) est un outil puissant pour l’optimisation de l’unité foncière.
• Impact : Pour les parcelles appartenant à la même unité foncière, les projets de surélévation ou d’agrandissement peuvent désormais dépasser les limites d’emprise au sol fixées par le PLU, permettant de mieux utiliser l’espace au sol disponible et de créer de la densité là où le PLU l’interdisait.

OAP et Optimisation de l’Espace (Art. L. 151-7-3 CU)

• Les nouvelles OAP d’évolution du bâti visent l’optimisation de l’utilisation de l’espace. Elles permettent aux collectivités de planifier des actions pour restructurer l’unité foncière à l’échelle du quartier.
• Exemple : Une OAP pourrait identifier un secteur où la division des grandes parcelles (lotissement de fait ou lotissement ancien) est souhaitable pour optimiser l’utilisation du foncier, préparant ainsi le terrain pour la réalisation d’Opérations de Transformation Urbaine (OTU) et de futurs permis d’aménager de division.

En résumé, la loi de simplification renforce les leviers d’action des collectivités pour maîtriser l’évolution du bâti existant, en leur donnant les moyens de neutraliser les règles de lotissement obsolètes (via l’Art. L. 442-11) et de déroger aux règles de densité (hauteur, emprise au sol, stationnement) pour favoriser l’optimisation de l’unité foncière et la production de logements.