URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT Me Frédéric RENAUDIN, spécialiste en droit public et droit de l'immobilier – SELARL CLAIRANCE AVOCATS
L’analyse des changements de destination dans la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (Texte adopté n° 172) révèle une volonté de flexibiliser et d’assouplir les règles d’urbanisme pour faciliter la création de logements et la densification en zone existante, notamment par la réutilisation du bâti existant.
Les changements majeurs sont introduits par l’Article 9 2 et concernent principalement la conversion de bâtiments existants, y compris les bâtiments agricoles et forestiers.
️ Flexibilité pour la Transformation du Bâti Existant
La loi introduit des dispositions visant à lever certains obstacles réglementaires qui bloquaient les projets de transformation et de réaffectation des bâtiments.
1. Dérogations pour les Projets dans l’Existant (Article L. 111-35 CU)
L’article 9 2 modifie le Code de l’urbanisme pour faciliter les travaux sur les bâtiments existants qui ne sont pas conformes aux règles actuelles d’urbanisme.
- Non-refus pour Non-conformité Initiale : L’autorisation d’urbanisme pour des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’une construction achevée ne peut plus être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur (Art. L. 111-35 CU).
- Conséquence : Cette mesure permet de réaliser des changements de destination ou des augmentations de surface dans des bâtiments anciens, même s’ils dérogent aux règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du règlement national d’urbanisme (RNU), sous réserve que les travaux eux-mêmes respectent les règles en vigueur et n’aggravent pas la non-conformité existante.
2. Dérogation aux Règles Locales pour la Création de Logements (Article L. 152-6 CU)
Afin de favoriser la création de logements, les possibilités de déroger aux règles du PLU sont étendues.
- Suppression de la Limitation Géographique : La faculté de déroger à certaines règles du PLU pour agrandir ou créer des logements est étendue à toutes les communes, et n’est plus limitée aux zones à forte croissance démographique.
- Domaine des Dérogations : L’autorité compétente peut déroger aux règles de hauteur, de volume, d’implantation et d’emprise au sol pour réaliser une surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, à condition que le projet contribue à la qualité et au renouvellement urbain.
Facilitation de la Conversion de Bâtiments Agricoles et Forestiers
Une simplification majeure concerne le changement de destination des bâtiments agricoles et forestiers vers l’habitat, en particulier dans les zones rurales ou littorales.
1. Conversion de Bâtiments en Logements (Article L. 152-6-9 CU)
Un nouvel article L. 152-6-9 du Code de l’urbanisme est introduit pour créer un cadre dérogatoire spécifique à ces changements de destination.
- Dérogation aux Règles Locales : L’autorité compétente peut déroger aux règles d’urbanisme locales (hauteur, emprise au sol, stationnement, densité et aspect architectural) pour la transformation d’un bâtiment agricole ou forestier en logement.
- Conditions :
- Le bâtiment doit avoir été achevé depuis plus de cinq ans.
- Le bâtiment doit respecter les règles d’implantation et les caractéristiques architecturales définies par le PLU (ou, à défaut, les règles du RNU).
- La dérogation doit tenir compte de la contribution du projet à la qualité architecturale et paysagère de son environnement.
2. Assouplissement en Zone Littorale (Article L. 121-12-2 CU)
La loi Littoral est également modifiée pour permettre plus facilement ces conversions dans certains secteurs.
- Conversion Hors Espaces Proches du Rivage : Le changement de destination des constructions et installations agricoles ou forestières en logements est autorisé en dehors des espaces proches du rivage, même si ces constructions se situent en dehors des zones déjà urbanisées (unités urbaines).
- Condition : Cette autorisation est possible sous réserve que le projet ne porte pas atteinte à l’environnement ou aux paysages, et qu’il respecte les conditions prévues par l’article L. 152-6-9 CU (mentionné ci-dessus).
️ Impact sur les Obligations de Stationnement
Les changements de destination pour la création de logements sont historiquement contraints par les obligations de créer des places de stationnement. La loi apporte ici une flexibilité essentielle.
- Dérogation aux Obligations de Stationnement (Article L. 152-6-7 CU) : L’autorité compétente peut désormais déroger aux obligations en matière de stationnement imposées par le PLU pour :
- Les projets créant des logements ou des équipements publics dans des bâtiments existants (y compris par extension ou reconstruction).
- Justification : Cette dérogation doit être motivée et prendre en compte la nature du projet, la zone d’implantation, son intégration et sa contribution à la transformation de la zone concernée.
En synthèse, la loi met en place un cadre juridique plus favorable aux changements de destination pour le logement, en assouplissant les règles d’urbanisme qui freinaient auparavant la réaffectation du bâti existant, tout en introduisant des mécanismes de contrôle pour préserver l’environnement et le paysage.