URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT Me Frédéric RENAUDIN, spécialiste en droit public et droit de l'immobilier – SELARL CLAIRANCE AVOCATS
Question écrite n° 11764 de M. Pierre Jarlier (Cantal – UDI-UC)
publiée dans le JO Sénat du 22/05/2014 – page 1185
M. Pierre Jarlier appelle l’attention de Mme la ministre du logement et de l’égalité des territoires sur la nécessité d’avoir une interprétation claire, par les services de l’État, de la notion « de surélévation significative » d’une terrasse par rapport au terrain sur lequel elle est construite. C’est la circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions qui en fait mention.
En effet, de nombreux propriétaires sont vivement inquiétés par cette disposition, interprétée différemment d’un département à l’autre par les directions départementales des territoires. Pour ne prendre qu’un seul exemple, dans le Cantal, une surélévation significative est considérée à partir de 60 centimètres alors que dans la Loire, c’est moins.
Il en résulte un traitement inégalitaire des dossiers d’autorisation d’urbanisme. À partir du moment où une terrasse va présenter une surélévation significative par rapport au terrain, elle sera considérée comme constitutive d’une emprise au sol.
En fonction de l’importance de cette emprise, la construction de la terrasse sera soumise ou non à certaines formalités comme une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
Aussi, au vu de ces éléments, il lui demande quelle mesure elle compte prendre pour assurer la convergence de l’interprétation de la notion de « surélévation significative ».
Transmise au Ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité
Réponse du Ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité
publiée dans le JO Sénat du 09/10/2014 – page 2302
L’article R. 420-1 du code de l’urbanisme définit la notion d’emprise au sol, à prendre en compte pour la soumission à formalité des projets de construction au titre du livre IV du code de l’urbanisme. La notion d’emprise au sol est ainsi définie comme la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». La circulaire du 3 février 2012 « relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme » précise que les terrasses qui ne présentent pas une surélévation significative par rapport au terrain ne sont pas constitutives d’emprise au sol, sous réserve qu’elles ne présentent pas par ailleurs des fondations profondes. En effet, en l’absence de surélévation significative de la terrasse par rapport au sol, il n’est pas possible d’en opérer une projection verticale. L’article R. 420-1 du code de l’urbanisme ne précise pas la notion de surélévation significative, au regard d’une hauteur prédéterminée par rapport au sol naturel. Par le passé, la fixation d’un critère altimétrique à 0,60 mètre s’est en effet révélée trop rigide. Elle a ainsi conduit à des effets de seuil. Par ailleurs, elle avait pour inconvénient majeur de ne pas prendre en considération les topographies parfois accidentées des terrains. À titre d’exemple, une terrasse peut comporter une hauteur au-dessus du sol excédant 0,60 mètre à l’un des ses côtés, sans toutefois modifier l’aspect architectural du bâtiment auquel elle est rattachée. Dans ce cas, il n’y a pas lieu de considérer que la terrasse est constitutive d’emprise au sol. En revanche, une terrasse réalisée sur pilotis, afin par exemple de compenser un fort dénivelé, va nécessairement modifier la façade du bâtiment. Il est en outre alors possible d’en opérer une projection verticale. Dans ce cas la terrasse soutenue doit être considérée comme constitutive d’emprise au sol. L’appréciation du caractère significatif ou non de la surélévation de la terrasse doit donc s’apprécier au regard des caractéristiques particulières des constructions et de leur terrain d’assiette. Elle doit nécessairement faire l’objet d’une analyse au cas par cas. Il ne peut pas dès lors être considéré par avance que toute terrasse comportant une surélévation de 60 centimètres ou plus est nécessairement constitutive d’emprise au sol.