URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT Me Frédéric RENAUDIN, spécialiste en droit public et droit de l'immobilier – SELARL CLAIRANCE AVOCATS
L’analyse détaillée sur la réfection, l’agrandissement et la surélévation des constructions dans la Proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (Texte adopté n° 172) montre une volonté claire de faciliter ces opérations, en particulier pour la création de logements en milieu déjà bâti, en levant les freins liés à l’application stricte des règles d’urbanisme.
Ces mesures sont principalement contenues dans l’Article 9 2 de la loi, modifiant le Code de l’urbanisme (CU).
1. Sécurisation des Travaux sur les Constructions Non-Conformes
L’article L. 111-35 du Code de l’urbanisme est modifié pour sécuriser les autorisations de travaux sur des bâtiments existants qui n’auraient pas été construits conformément aux règles d’urbanisme en vigueur.
Modification de l’Article L. 111-35 CU
| Opération | Détail de la Mesure | Impact Clé |
| Surélévation | L’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul motif de la non-conformité de la construction initiale aux règles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur. | Les projets de surélévation sont facilités sur des bâtiments anciens ou irréguliers, car ils ne sont plus bloqués par un défaut initial, à condition que le projet lui-même respecte les règles en vigueur et n’aggrave pas la non-conformité existante. |
| Transformation Limitée | Mêmes conditions de non-refus pour les travaux de transformation limitée. | Sécurise les projets de réfection et de rénovation lourde qui impliquent une modification de la structure ou de l’apparence du bâtiment existant. |
Cette disposition vise à encourager la réutilisation et la modernisation du bâti existant plutôt que sa démolition/reconstruction, en déconnectant la légalité des travaux actuels de la conformité totale de la construction d’origine.
2. Extension des Dérogations pour la Densification
L’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme, qui permet de déroger aux règles de densité du Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour la création de logements, est assoupli et son champ d’application est élargi.
Modification de l’Article L. 152-6 CU
| Ancien Cadre (Avant la Loi) | Nouveau Cadre (Après la Loi) | Conséquence |
| Communes éligibles : Limitées aux zones tendues (où l’effort de construction est insuffisant). | Communes éligibles : Étendues à toutes les communes du territoire national. | La dérogation devient un outil généralisé pour la densification de l’habitat. |
| Opérations visées : Agrandissement d’un logement existant ou création d’un nouveau logement. | Opérations visées : Inclus explicitement la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans. | La surélévation est clairement désignée comme une opération prioritaire bénéficiant de cette souplesse. |
| Règles dérogeables : Hauteur, volume, implantation. | Règles dérogeables : Hauteur, volume, implantation, emprise au sol. | La dérogation aux règles d’emprise au sol est explicitement ajoutée, permettant des extensions plus importantes ou plus complexes. |
En permettant de déroger aux règles de hauteur et d’emprise au sol sur l’ensemble du territoire pour les projets de surélévation de plus de deux ans, la loi simplifie radicalement les conditions d’agrandissement et de création d’étages supplémentaires en zone urbaine.
3. Dérogation aux Obligations de Stationnement
Les projets de surélévation et d’extension pour créer des logements sont souvent freinés par l’obligation du PLU de créer des places de stationnement supplémentaires pour les nouveaux logements.
Introduction de l’Article L. 152-6-7 CU
Un nouvel article L. 152-6-7 est créé pour adresser spécifiquement cette contrainte :
- Principe : L’autorité compétente peut, par décision motivée, déroger aux obligations en matière de stationnement imposées par le PLU.
- Projets concernés : Cette dérogation vise les projets de construction de logements ou d’équipements publics réalisés dans des bâtiments existants (ce qui inclut la réfection, l’extension et la surélévation).
- Conditions de la dérogation : L’autorité doit tenir compte de la nature du projet, de son implantation, de son intégration dans l’environnement bâti et de sa contribution à la transformation de la zone.
Cette mesure permet aux projets de surélévation de ne pas être alourdis par l’obligation de créer des places de stationnement, une contrainte souvent irréalisable ou trop coûteuse dans le bâti ancien ou en centre-ville.