Domanialité publique globale : application à un parc de stationnement affecté en partie à l’usage direct du public !

Jugement rendu par Tribunal administratif de Paris
22-05-2023
n° 2212912/4-3

Texte intégral :
Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 15 juin 2022, la Ville de Paris demande au tribunal :

1°) d’ordonner l’expulsion sans délai de la société à responsabilité limitée (SARL) Parking Convention et de la SARL Kempf Automobile et de tous occupants de leur chef, des volumes nos 12, 13, 14 et 15 de l’ensemble immobilier situé au 92 à 98 rue de la Convention à Paris (75015), si besoin avec le concours d’un serrurier ;

2°) d’assortir cette injonction d’une astreinte de 500 € par mois de retard à compter de la notification du présent jugement ;

3°) de condamner la SARL Parking Convention à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 20 583 € par mois du 6 octobre 2021 à la libération des lieux ;

4°) de mettre à la charge de la SARL Parking Convention une somme de 1 000 €, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– elle est propriétaire des volumes 12 à 15 de l’ensemble immobilier situé au 92 à 98 rue de la Convention à Paris (75015) ;

– la juridiction administrative est compétente pour connaître du litige ;

– la SARL Parking Convention se maintient sans droit ni titre sur le domaine public, depuis l’expiration du sous-bail emphytéotique le 6 octobre 2021 ;

– la SARL Parking Convention doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation de 20 583 € par mois, du 6 octobre 2021 à la date de la libération totale des lieux.

Par un mémoire enregistré le 14 décembre 2022, la Ville de Paris déclare se désister purement et simplement de ses conclusions dirigées contre la SARL Kempf Automobile, désormais dénommée K. Automobilité.

Par un mémoire en défense enregistré le 14 décembre 2022, la SARL Parking Convention, représentée par Me de Bailliencourt, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 8 000 € soit mise à la charge de la Ville de Paris, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– la juridiction administrative est incompétente pour connaître du présent litige ;

– la demande d’expulsion n’est pas fondée car elle jouit d’un bail commercial depuis le 15 novembre 2006 lui conférant la jouissance du parc de stationnement automobile en contrepartie du versement d’un loyer ;

– le prétendu préjudice financier invoqué par la Ville de Paris trouve uniquement sa cause dans la cessation d’appel de la redevance due à compter du 6 octobre 2021 alors qu’elle est titulaire, depuis le 15 novembre 2006, d’un bail commercial l’autorisant à occuper les lieux ;

– l’indemnité d’occupation mensuelle correspond à la somme payée depuis le 15 novembre 2006 à la Ville de Paris ;

– l’indemnité d’occupation mensuelle réclamée par la Ville de Paris est disproportionnée.

Par un mémoire enregistré le 5 janvier 2023, la Ville de Paris conclut aux mêmes fins que dans ses précédentes écritures, par les mêmes moyens.

Par un mémoire enregistré le 6 janvier 2023, la SARL Parking Convention conclut aux mêmes fins que dans ses précédentes écritures, par les mêmes moyens.

Par une ordonnance du 9 janvier 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 20 janvier 2023.

Un mémoire a été enregistré pour la SARL Parking Convention le 21 avril 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code général de la propriété des personnes publiques ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de M. Grandillon, premier conseiller,

– les conclusions de Mme de Schotten, rapporteure publique ;

– et les observations de Me de Bailliencourt, pour la SARL Parking Convention.

Considérant ce qui suit :

1. La Ville de Paris est propriétaire d’un terrain situé au 92 à 98 rue de la Convention, 131 rue de Lourmel et 1 à 11 rue de Duranton à Paris (75015) acheté le 7 mars 1963 à la société « l’entreprise française de constructions et de travaux publics ». Elle a conclu, sur ce terrain, un contrat de bail emphytéotique avec la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) le 15 juillet 1968 afin que celle-ci y construise des logements et un parking en sous-sol. En application de ce bail emphytéotique, la SAGI a confié la construction et l’exploitation du parc de stationnement, volumes 12 à 15, à la SARL Parking Convention dans le cadre d’un contrat de sous location à titre compter de la réception des travaux de construction précitées, intervenue le 6 octobre 1971. Le bail emphytéotique liant la Ville de Paris à la SAGI a été résilié par celles-ci par un acte notarié du 15 novembre 2006. Estimant que le sous-contrat de bail emphytéotique dont était titulaire la SARL Parking Convention était arrivé à expiration le 6 octobre 2021, la Ville de Paris en a informé cette dernière par un courrier du 6 avril de la même année. Par acte d’huissier du 27 septembre 2021, la SARL Parking Convention a demandé à la Ville de Paris le renouvellement du bail commercial concernant l’occupation des volumes 12 à 15 du parc de stationnement en sous-sol. La Ville de Paris a, par un courrier du 9 octobre 2021, refusé de faire droit à cette demande, indiquant à la SARL Parking Convention qu’elle était uniquement titulaire d’un bail de sous-location à titre emphytéotique valable jusqu’au 5 octobre 2021 et qu’aucun bail commercial ne lui avait été consenti sur ces biens. La Ville de Paris demande au tribunal d’expulser la SARL Parking Convention et la SARL Kempf Automobile, sous-locataire de cette dernière, des volumes 12 à 15 du parc de stationnement en cause et de lui verser une somme de 20 583 € par mois à titre d’indemnité pour l’occupation sans titre du domaine public du 6 octobre 2021 à la date de libération des lieux.

Sur le désistement partiel :

2. La Ville de Paris a, par un mémoire enregistré le 14 décembre 2022, déclaré se désister des conclusions dirigées contre la SARL Kempf Automobile, désormais dénommée K. Automobilité. Ce désistement est pur et simple. Rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.

Sur l’exception d’incompétence :

En ce qui concerne le droit applicable :

3. D’une part, lorsque le juge administratif est saisi d’une demande tendant à l’expulsion d’un occupant d’une dépendance appartenant à une personne publique, il lui incombe, pour déterminer si la juridiction administrative est compétente pour se prononcer sur ces conclusions, de vérifier que cette dépendance relève du domaine public à la date à laquelle il statue. A cette fin, il lui appartient de rechercher si cette dépendance a été incorporée au domaine public, en vertu des règles applicables à la date de l’incorporation, et, si tel est le cas, de vérifier en outre qu’à la date à laquelle il se prononce, aucune disposition législative ou, au vu des éléments qui lui sont soumis, aucune décision prise par l’autorité compétente n’a procédé à son déclassement.

4. D’autre part, avant l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2006, du code général de la propriété des personnes publiques, l’appartenance d’un bien au domaine public était, sauf si ce bien était directement affecté à l’usage du public, subordonnée à la double condition que le bien ait été affecté au service public et spécialement aménagé en vue du service public auquel il était destiné. En l’absence de toute disposition en ce sens, l’entrée en vigueur de ce code n’a pu, par elle-même, avoir pour effet d’entraîner le déclassement de dépendances qui appartenaient antérieurement au domaine public et qui, depuis le 1er juillet 2006, ne rempliraient plus les conditions désormais fixées par son article L. 2111-1.

5. Enfin, aux termes de l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques : « Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public. »

En ce qui concerne l’application au cas d’espèce :

6. Aux termes du bail emphytéotique du 15 juillet 1968 conclu entre la Ville de Paris et la SAGI et venant à expiration le 15 juillet 2038 : « Charges et conditions / Le bail a lieu aux charges et conditions suivantes […] 1°) la [SAGI] est expressément désignée comme Organisme chargé de la construction et de la gestion de trois bâtiments d’habitation comprenant quatre-vingt-dix-huit appartements, trente-cinq chambres et deux locaux à usage commercial. […] 3°) A l’expiration du bail, la totalité des constructions et aménagements réalisés sur les terrains loués en surface aussi bien qu’en sous-sol, deviendront sans indemnité la propriété de la Ville de Paris. […] 5°) La [SAGI] pourra sous-louer le sous-sol du terrain en vue de l’aménagement d’un parc de stationnement automobile dans la limite d’une surface maximale de 6 500 m2 et pour une durée qui ne pourra dépasser en tout état de cause celle du bail emphytéotique à elle consenti par la Ville de Paris. 6°) Le sous-locataire construira à ses frais le parc de stationnement qui contiendra au minimum cinq cents emplacements de véhicules. […] 8°) La location des emplacements de véhicules du parc de stationnement sera régie par les règles ci-après : – quatre-vingt-dix-huit emplacements à raison d’un par appartement seront réservés aux locataires des trois bâtiments d’habitation construits par la [SAGI]. – deux cents emplacements au maximum pourront faire l’objet d’une location de longue durée, dans la limite de la durée du bail emphytéotique consenti par la Ville de paris à la [SAGI]. – les autres emplacements, soit deux cents au maximum, seront affectés à l’usage de « parking public » avec location à l’heure, à la journée ou au mois. […]. »

7. Aux termes du sous-contrat de bail du 6 août 1968 conclu entre la SAGI et la SARL Parking Convention : « Sous-Location / […] la [SAGI] donne en sous-location, à titre emphytéotique, à compter de ce jour, et pour une durée de cinquante années postérieures à la date de réception des travaux prévus à l’article huit ci-après à la société « Parking Convention » [les lots douze à quinze correspondant à une fraction du sous-sol du terrain faisant l’objet du bail emphytéotique cité au point précédent]. En vertu de l’article 4 de ce contrat,  » La présente location est faite en vue de la construction dans le sous-sol loué et de l’exploitation d’un parc de stationnement automobiles à deux niveaux pouvant contenir environ cinq cents véhicules automobile […] » ». Selon l’article 5 du même contrat : « Les places ci-dessus prévues pourront consister en de simples emplacements ou en des boxes et recevront les destinations suivantes : – quatre-vingt-dix-huit emplacements, à raison d’un appartement, seront réservés aux locataires des trois bâtiments d’habitation construits par la [SAGI], […], le loyer de ces emplacements sera fixé conformément au tarif mensuel affiché dans le parc de stationnement. – deux cents emplacements au maximum pourront faire l’objet d’une location de longue durée dans la limite de la durée du présent bail. / les autres emplacements, soit deux cents au minimum, seront affectés à l’usage de parking public avec location à l’heure, à la journée ou au mois. / Il est précisé que les places affectées au parking public ne pourront faire l’objet d’aucune réservation et seront attribuées sans discrimination aux usagers dans leur ordre d’arrivée. Toutes dispositions devront être prises pour faire connaître au public le nombre de places disponibles ainsi que les tarifs pratiqués. […]. » Aux termes de l’article 6 de ce contrat : « A la fin du présent bail, la société preneuse laissera au bailleur ou à ses ayant droits qui en deviendront alors propriétaires, les constructions, les travaux de gros oeuvre ou d’aménagement, ainsi que toutes leurs modifications, améliorations et transformations dans l’état où ils se trouveront, sans pouvoir prétendre à une indemnité quelconque. » En vertu de l’article 19 du même contrat : « En fin de location, la société preneuse devra remettre les lieux au bailleur en parfait état d’entretien et de réparation. »

8. Aux termes d’un acte notarié du 15 novembre 2006, la Ville de Paris et la SAGI ont décidé de résilier le bail emphytéotique les unissant mentionné au point 6 du présent jugement, tout en prévoyant que « la Ville de Paris prend les biens dans leur situation locative à ce jour » et que « la Ville de Paris est purement et simplement subrogée dans les droits, obligations et actions tant actives que passives de la SAGI et qui s’exercent aux stipulations de la Convention sus relatée au paragraphe VII.3 de l’exposé qui précède ».

9. Il résulte de l’instruction qu’à la date du présent jugement, le sous-contrat de bail emphytéotique conclu entre la SARL Parking Convention et la SAGI, dont la Ville de Paris vient aux droits conformément à ce qui a été indiqué au point précédent, est arrivé à expiration, si bien que le parc de stationnement qui en faisait l’objet est devenu la propriété de la Ville de Paris. Les trois cinquièmes de ce parking sont réservés à l’usage des occupants des logements situés au-dessus de la parcelle et aux locataires disposant d’une place ou d’un box déterminé pour une longue durée et ne sont donc affectés ni à l’usage direct du public, ni à l’usage d’un service public. Il en va différemment pour les deux cinquièmes de ce parc de stationnement affectés à l’usage de parking public, qui ont fait l’objet d’un aménagement spécial et, en tout état de cause, indispensable en vue de l’exécution des missions de service public du stationnement payant. Si ce parc de stationnement se répartit sur deux niveaux de sous-sol et que les emplacements dédiés au stationnement de longue durée font l’objet d’une zone particulière délimitée par des panneaux, il résulte toutefois de l’instruction que l’ensemble du parking est desservi par les mêmes voies d’accès, dont l’une est dédiée à l’entrée des véhicules et l’autre à leur sortie. En outre, il existe seulement un local pour les gardiens, chargés de surveiller l’ensemble du parc de stationnement. Dans ces conditions, même si une partie seulement de ce parc de stationnement est affecté à un service public, ce parking, qui constitue un ensemble unique doit, dans les circonstances de l’espèce, être regardé comme faisant partie dans sa totalité du domaine public de la Ville de Paris. La juridiction administrative est donc compétente pour apprécier la demande de la Ville de Paris tendant à l’expulsion de la SARL Parking Convention de ce parc de stationnement. L’exception d’incompétence opposée par cette société doit donc être écartée.

Sur les conclusions à fin d’expulsion :

10. Nul ne peut, sans disposer d’un titre l’y habilitant, occuper une dépendance du domaine public. Eu égard aux exigences qui découlent tant de l’affectation normale du domaine public que des impératifs de protection et de bonne gestion de ce domaine, l’existence de relations contractuelles en autorisant l’occupation privative ne peut se déduire de sa seule occupation effective, même si celle-ci a été tolérée par l’autorité gestionnaire et a donné lieu au versement de redevances domaniales. En conséquence, une Convention d’occupation du domaine public ne peut être tacite et doit revêtir un caractère écrit.

11. Il résulte de ce qui a été indiqué au points 6 à 8 ci-dessus que si la SAGI et la Ville de Paris ont résilié le bail emphytéotique conclu le 15 juillet 1968, la deuxième s’est trouvée subrogée dans les droits de la première en ce qui concerne le sous-contrat de bail emphytéotique en vertu duquel la SARL Parking Convention était chargée de construire et d’aménager le parc de stationnement en cause pour une durée de cinquante ans à compter de la réception des travaux de construction. Il résulte également de l’instruction que ces travaux ont été réceptionnés le 6 octobre 1971, si bien que ce contrat prenait fin le 6 octobre 2021, ce dont la Ville de Paris a informé la SARL Parking Convention six mois avant le terme de ce contrat. Néanmoins, depuis le 6 octobre 2021, cette société se maintient sans droit ni titre dans ce parking, alors qu’elle ne peut utilement se prévaloir d’un prétendu bail commercial ni, en tout état de cause, d’aucune autorisation tacite qui l’autoriserait à continuer d’occuper le domaine public. Dans ces conditions, il y a lieu d’enjoindre à la SARL Parking Convention et à tous occupants de son chef de libérer sans délai la parcelle occupée indûment. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la notification du présent jugement.

Sur les conclusions indemnitaires :

12. Une commune est fondée à réclamer à l’occupant sans titre de son domaine public, au titre de la période d’occupation irrégulière, une indemnité compensant les revenus qu’elle aurait pu percevoir d’un occupant régulier pendant cette période. A cette fin, elle doit rechercher le montant des redevances qui auraient été appliquées si l’occupant avait été placé dans une situation régulière, soit par référence à un tarif existant, lequel doit tenir compte des avantages de toute nature procurés par l’occupation du domaine public, soit, à défaut de tarif applicable, par référence au revenu, tenant compte des mêmes avantages, qu’aurait pu produire l’occupation régulière de la partie concernée du domaine public communal.

13. Il résulte de ce qui a été indiqué au point 11 du présent jugement que la SARL Parking Convention se maintient dans le parc de stationnement en cause en dépit du fait qu’elle ne dispose plus de titre l’y autorisant depuis le 6 octobre 2021. Comme l’indique la Ville de Paris, l’indemnité d’occupation mensuelle dont cette société doit s’acquitter à compter de cette date ne peut être calculée au regard du loyer versé en contrepartie du sous-contrat de bail emphytéotique, dont la détermination tenait compte des travaux à réaliser par la société pour la création du parking. Au cas d’espèce, une note du bureau des expertises foncières et urbaines de la direction de la Ville de Paris estime que, compte tenu de la valeur locative du parking, dont le taux de remplissage s’établit à 90 % et de la valeur locative de l’atelier s’y trouvant, l’indemnité d’occupation dont la SARL Parking Convention doit s’acquitter s’établit à 20 583 € par mois. Si cette société critique cette évaluation en faisant valoir que la valeur locative diffère en fonction de l’affectation des places de stationnement, il résulte de l’instruction que la tarification des 98 places de stationnement affectées aux logements est identique à celle prévue mensuellement pour les 200 places de stationnement de longue durée tandis que, pour les 202 places de stationnement de courte durée, le tarif est fixé en fonction du temps d’occupation. Aussi et à défaut de tout autre élément, le seul fait que toutes les places de parking ne soient pas affectées à la même destination n’est pas de nature à établir que la somme mensuelle demandée par la Ville de Paris excéderait les avantages de toute nature procurés par l’occupation des locaux. Par suite, la SARL Parking Convention doit être condamnée à payer à la Ville de Paris la somme fixée à 20 583 € par mois pour la période allant du 6 octobre 2021 jusqu’à la libération des lieux occupés, dont il conviendra de déduire, le cas échéant, les sommes dont cette société se serait déjà acquittée.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme que demande la SARL Parking Convention au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu, en application des mêmes dispositions, de mettre à la charge de la SARL Parking Convention une somme de 1 000 € en remboursement des frais exposés par et non compris dans les dépens.

Décide :

Article 1er : Il est donné acte du désistement des conclusions de la requête de la Ville de Paris dirigées contre SARL Kempf Automobile devenue K. Automobilité.

Article 2 : Il est enjoint à la SARL Parking Convention et à tous occupants de son chef de quitter sans délai les volumes nos 12, 13, 14 et 15 de l’ensemble immobilier situé au 92 à 98 rue de la Convention à Paris (75015) sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La SARL Parking Convention est condamnée à payer à la Ville de Paris la somme de 20 583 € par mois pour la période allant du 6 octobre 2021 jusqu’à la libération des lieux occupés, dont il conviendra de déduire, le cas échéant, les sommes dont cette société se serait déjà acquittée.

Article 4 : La SARL Parking Convention versera la somme de 1 000 € à la Ville de Paris au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Les conclusions présentées par la SARL Parking Convention au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la Ville de Paris, à la société à responsabilité limitée Parking Convention et à la société à responsabilité limitée K. Automobilité.